Valideeritud juristid, tõestatud kogemus
Avaldatud novembris 2026. Faktid on kontrollitud kehtiva võlaõigusseaduse järgi.
Üürileping on lõppenud, korter tagastatud, aga tagatisraha ei ole tagasi tulnud. Seadus ütleb üsna täpselt, kui suur võib tagatis olla, kus seda tuleb hoida ja millal võid selle tagasi nõuda. Siit leiad, mida teha, kui üürileandja tagatisraha kinni hoiab.
Lühidalt
- Eluruumi üürimisel võib tagatisraha olla kuni kolme kuu üür.
- Võid tagatise maksta kolmes võrdses osas kolme kuu jooksul.
- Üürileandja peab hoidma tagatist pangas oma varast eraldi ja intress kuulub Sulle.
- Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppu oma nõudest teatanud, võid tagatise tagasi nõuda.
- Tavapärase kulumise eest Sa üldjuhul ei vastuta.
Kui suur võib tagatisraha olla
Tagatisraha ei ole kohustuslik. Seda saab nõuda ainult siis, kui see on üürilepingus kokku lepitud. Eluruumi üürimisel võib tagatis olla kuni kolme kuu üür.
Sul on õigus maksta tagatis kolmes võrdses osas kolme kuu jooksul. Esimese osa maksad pärast lepingu sõlmimist.
Eluruumi üürilepingus on tühine iga kokkulepe, mis kaldub seadusest kõrvale üürniku kahjuks. Näiteks ei saa eluruumi puhul nõuda tagatist, mis on suurem kui kolme kuu üür.
Äriruumi puhul kolme kuu piir ei kehti ja muudest tagatisraha reeglitest võib lepinguga kõrvale kalduda. Siis sõltub palju lepingu tekstist.
Kus tagatisraha hoitakse
Üürileandja peab hoidma tagatisraha krediidiasutuses, oma varast eraldi, vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatist. See tähendab, et lepingu lõpus tuleb Sulle tagastada ka kogunenud intress. Intressi võid nõuda ka siis, kui üürileandja hoidis raha oma kontol.
Tagatisraha ja intress ei kuulu üürileandja pankrotivara hulka ja nende vastu ei saa pöörata sissenõuet üürileandja võlgade tõttu.
Kui üürileandja rahuldab lepingu ajal mõne nõude tagatisraha arvelt, võib ta nõuda, et taastaksid tagatise kokkulepitud suuruses. Ka siis võid maksta kolmes võrdses osas kolme kuu jooksul.
Kokkuleppel üürileandjaga võib tagatisraha asendada ka muu samaväärse tagatisega.
Millal tuleb tagatisraha tagastada
Seaduses ei ole üldist tähtaega, näiteks 7 või 14 päeva, mille jooksul tagatis tuleb tagastada. Küll aga on oluline kahe kuu reegel.
Üürileandjal ei ole nõudeid
Kui lepingust tulenevaid nõudeid ei ole, tuleb tagatis koos intressiga tagastada. Hea tava on teha seda kohe pärast korteri üleandmist.
Kahe kuu reegel
Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest, võid tagatise tagasi nõuda.
Kui üürileandja tahab tagatisest midagi kinni pidada, peab ta oskama selgitada, mille eest ja kui palju. Lihtsalt see, et tal on Sinuga erimeelsus, ei tee tagatisraha tema omaks.
Kui üürileandja hilineb tagastamisega, võid nõuda ka viivist. Kui tagastamise tähtaega ei ole kokku lepitud, arvestatakse viivist alates sellest, kui teatasid üürileandjale oma nõudest.
Mille eest tohib tagatisest kinni pidada
Tagatis kindlustab üürilepingust tulenevaid nõudeid. Näiteks:
- maksmata üür;
- maksmata kõrvalkulud, mille tasumine oli Sinu kohustus;
- kahju, mille oled korterile põhjustanud ja mis ületab tavapärase kulumise.
Tavapärase kulumise eest Sa üldjuhul ei vastuta. Näiteks seinte kerge määrdumine, põranda kulumine või pindade tuhmumine aastate jooksul on tavapärane kulumine. Lepingu sõlmimisel saab kirjalikult või e-kirjaga kokku leppida, et üürnik kõrvaldab tavapärase kulumise või kannab selle mõistlikud ja vajalikud kulud. See ei kehti asjade kohta, mille üürileandja andis koos korteriga Sinu kasutusse, näiteks mööbel. Kui sellist kokkulepet ei ole, ei tohi tavapärase kulumise eest tagatisest raha kinni pidada.
Üleandmisakt on oluline. Kui korteri üleandmisel koostati akt, eeldatakse, et said korteri aktis kirjeldatud seisundis. Lepingu lõpus võrreldakse korteri seisundit sellega.
Kui korter sai kahjustada ajal, mil see oli Sinu valduses, vastutad Sina, kui Sa ei tõenda, et kahju ei tulenenud Sinust ega inimesest, kellele Sa korteri kasutada andsid.
Tühine on kokkulepe, mille järgi pead lepingu lõppedes maksma midagi muud kui tegelikku kahjuhüvitist, näiteks kindlasummalist lõputasu. Erandid on eespool kirjeldatud tavapärase kulumise kokkulepe ja leppetrahv juhuks, kui Sa ei tagasta korterit õigel ajal. Sellist leppetrahvi võib üürileandja tagatisest kinni pidada.
Üürileandja nõue korteri kahjustamise eest aegub kuue kuu jooksul alates sellest, kui ta korteri tagasi sai. Tagatisega võib ta aegunud nõuet siiski tasaarvestada, kui tasaarvestamise võimalus tekkis enne aegumist.
Mida saad ise teha
- Leia üürileping üles ja vaata, mis on kirjas tagatise suuruse, tagastamise ja tavapärase kulumise kohta.
- Otsi üles üleandmisakt, fotod ja kirjavahetus nii sisse- kui väljakolimise ajast. Kui korteri tagastamisel akti ei tehtud, tee vähemalt pildid.
- Küsi üürileandjalt kirjalikult, millal ta tagatise tagastab, ja kui ta tahab midagi kinni pidada, siis mille eest ja kui palju.
- Pane kirja lepingu lõppemise kuupäev. Kui kahe kuu jooksul pärast seda ei ole üürileandja nõudest teatanud, nõua tagatis kirjalikult tagasi. Tagatise tagasinõue aegub üldjuhul kolme aastaga, nii et kiirustada ei pea, aga unustada ka mitte.
- Kui kokkuleppele ei jõua, saab pöörduda kohtusse. Kui korter asub Tallinnas, võid valida ka Tallinna üürikomisjoni, mis lahendab rahalisi nõudeid kuni 3200 euro ulatuses.
Kuidas HUGO aitab
HUGO jurist vaatab Sinu üürilepingu ja kirjavahetuse üle ning ütleb, kas üürileandjal on õigus tagatist kinni pidada. Vajadusel aitab ta koostada tagatisraha tagastamise nõude. Esmanõustamine alates 39 € / 30 min, vastus tavaliselt mõne tunni jooksul, hiljemalt 1 tööpäeva jooksul.
Korduma kippuvad küsimused
Kui kiiresti peab üürileandja tagatisraha tagastama?
Seaduses ei ole kindlat päevade arvu. Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest, võid tagatise koos intressiga tagasi nõuda.
Kas üürileandja võib tagatisrahast maha arvata seinte värvimise?
Ainult siis, kui tegemist on kahjuga, mis ületab tavapärase kulumise, või kui olete lepingu sõlmimisel kirjalikult või e-kirjaga kokku leppinud, et üürnik kannab tavapärase kulumise kulud. Mõne aasta jooksul tekkinud tavaline kulumine ei ole üldjuhul Sinu kanda.
Kas tagatisraha eest peab maksma intressi?
Jah. Üürileandja peab hoidma tagatist pangas oma varast eraldi ja intress kuulub üürnikule. Lepingu lõpus tuleb tagastada tagatis koos intressiga.
Kas viimase kuu üüri võib tagatisrahast tasaarvestada?
Ühepoolselt üldjuhul mitte, sest tagatise tagastamise nõue tekib alles pärast lepingu lõppu. Kui soovid viimase kuu üüri tagatisega tasaarvestada, lepi see üürileandjaga kirjalikult kokku.
Loe ka: kinnisvara ja üür: üüri tõstmine, tagatisraha ja üürivaidlused, üürileandja vaatest kuidas kindlustada end hoolimatute üürnike vastu ja kes vastutab, kui maakleri koostatud üürilepingus on viga.
