Üürileandja meelespea: üürilepingu sõlmimisest korteri tagasisaamiseni

Artikkel põhineb HUGO.legal juristi Merike Roosilehe 2019. aasta artiklil. Uuendatud novembris 2026 kehtiva seaduse järgi.

Korter on remonditud, kuulutus üleval ja esimene huviline tahab kohe sisse kolida. Enamik üürisuhteid lõpeb probleemideta. Aga kui üürnik jääb maksetega hätta või jätab korteri halba seisu, sõltub palju sellest, mis alguses kirja pandi. Siit leiad, mida pead üürileandjana teadma lepingu sõlmimisest kuni korteri tagasisaamiseni.

HUGO jurist vaatab Sinu üürilepingu üle või aitab võlgneva üürnikuga. Nõustamine alates 39 € / 30 min. Vaata hindu

Üürilepingu sõlmimine: mida enne kokku leppida

1. Tutvu üürnikuga, aga küsi ainult vajalikku

Ka korralik leping ei taga, et üür laekub õigel ajal. Kohtu üürnikuga, küsi, kes korterisse elama asuvad, ja lepi kokku, kuidas ta üüri maksab. Kui tahad kontrollida, kas üürnikul on maksehäireid, ütle talle seda enne. Küsi ainult neid andmeid, mida otsustamiseks päriselt vajad.

2. Pane kõik kokkulepped kirja

Üürilepingus peaksid olema vähemalt:

• üüri suurus, maksmise kuupäev ja viis;
• lepingu kestus: tähtajaline või tähtajatu;
• millised kõrvalkulud üürnik kannab, näiteks vesi, elekter, küte ja prügivedu;
• tagatisraha suurus;
• kas lemmikloomad ja suitsetamine on lubatud;
• kas üürnik peab lepingu lõppedes kõrvaldama tavapärase kulumise (vt allpool).

Kui sõlmid tähtajalise lepingu kauemaks kui aastaks, allkirjasta see koos üürnikuga paberil või digitaalselt. Muidu loetakse leping tähtajatuks.

Kui üürnik maksab sularahas, anna talle iga makse kohta kirjalik kinnitus. Ülekanne jätab jälje iseenesest.

3. Kõrvalkulud ja remondifond: mida üürnik maksab

Lisaks üürile kannab üürnik kõrvalkulusid ainult siis, kui see on kirjalikult kokku lepitud (e-kiri sobib). Kõrvalkulud on näiteks vesi, elekter, küte ja muud teenused, mis on seotud korteri kasutamisega.

Eluruumi üürilepingus võib kokku leppida ka, et üürnik kannab terve hoone korrashoiu- ja parenduskulusid, näiteks remondifondi ja korteriühistu laenumakseid. Kokkulepe peab olema tehtud lepingu sõlmimisel kirjalikult ja kulud peavad jääma mõistlikku, proportsionaalsesse ja ettenähtavasse ulatusse. Kui lepite kokku, et üürnik kannab hoone parendamise kulusid, ei tohi Sa samade parenduste tõttu üüri tõsta.

Nimeta lepingus, millised kulud üürnik maksab, ja kui suured need praegu on. Üldine viide korteriühistu arvele ei pruugi piisata. Enne 14. jaanuari 2021 sõlmitud lepingute puhul on kohtud sellise kokkuleppe tühiseks lugenud. Kui kahtled, lase leping juristil üle vaadata. Loe lähemalt artiklist remondifond ja korteriühistu laen: millal maksab üürnik.

4. Tagatisraha

Tagatisraha võib olla kuni kolme kuu üür. Üürnik võib selle maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Hoia tagatisraha pangas oma rahast eraldi, vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule. Kui lepingu lõppedes on Sul üürniku vastu nõudeid, teata neist kahe kuu jooksul, muidu võib üürnik nõuda tagatisraha tagasi. Loe lähemalt artiklist tagatisraha tagastamine.

5. Anna korter üle aktiga

Koosta korteri üleandmisel akt, kuhu märgid korteri seisundi, puudused, mööbli ja arvestite näidud. Lisa fotod või video. Kui üleandmisakt on olemas, eeldatakse, et korter anti üle seal kirjeldatud seisundis. See aitab lepingu lõpus vaidlusi vältida.

Üürilepingu lõpetamine: tähtajad ja ülesütlemine

• Tähtajaline leping lõpeb tähtaja möödumisega. Seda ei saa tavalisel viisil üles öelda, ainult mõjuval põhjusel.
• Vähemalt kaheks aastaks sõlmitud leping muutub tähtajatuks, kui kumbki pool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja lõppu, et ta ei soovi lepingut pikendada. Pane see kuupäev kalendrisse.
• Kui üürnik jääb pärast tähtaja lõppu korterisse ja kumbki pool ei ütle kahe nädala jooksul, et ei soovi jätkata, muutub leping tähtajatuks.
• Tähtajatu lepingu võib kumbki pool üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Sinu teade peab olema kirjalik (e-kiri sobib) ja sisaldama samu andmeid nagu võla tõttu lõpetamisel (vt allpool), muidu see ei kehti.
• Üürnik võib Sinu ülesütlemise vaidlustada 30 päeva jooksul, kui see on vastuolus hea usuga. Nii on näiteks siis, kui ütled lepingu üles, sest üürnik esitas Sulle heas usus lepingust tuleneva nõude.
• Üürnik võib nõuda lepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemine tooks talle või tema perele raskeid tagajärgi. See kehtib nii ülesütlemise kui ka tähtajalise lepingu lõppemise korral. Tähtajalise lepingu puhul peab ta seda taotlema hiljemalt 60 päeva enne tähtaja lõppu, ülesöeldud lepingu puhul 30 päeva jooksul teate saamisest. Pikendamist ei anta, kui see oleks vastuolus Sinu õigustatud huvidega, näiteks kui üürnikul on üüri või kõrvalkulude võlg.
• Mõjuval põhjusel võib nii tähtajatu kui ka tähtajalise lepingu üles öelda erakorraliselt. Põhjus on mõjuv, kui kõiki asjaolusid arvestades ei saa Sinult oodata, et lepingut jätkad. Kui üürnik näiteks häirib hoiatusest hoolimata naabreid või kasutab korterit hooletult, pead ülesütlemisest ette teatama vähemalt 30 päeva. Tähtaega ei pea järgima, kui üürnik kahjustab korterit tahtlikult.

Üüri tõstmine

Tähtajatu lepingu ajal võid üüri tõsta üldjuhul kord aastas. Teata sellest kirjalikult või e-kirjaga vähemalt 30 päeva ette. Teates peavad olema, kui palju üür tõuseb, uus üür, mis kuupäevast see kehtib, põhjendus koos arvestusega ja see, kuidas üürnik saab tõstmise vaidlustada. Kui midagi puudub, tõstmine ei kehti. Üürnik võib tõstmise 30 päeva jooksul vaidlustada või lepingu üles öelda. Tähtajalise lepingu ajal saad üüri tõsta ainult siis, kui leping on vähemalt kolmeaastane ja tõstmise alus on lepingus täpselt kirjas.

Mida teha, kui üürnik ei maksa üüri

Võid üürilepingu võla tõttu üles öelda (seaduses erakorraline ülesütlemine), kui:

• üürnik on kahel maksetähtpäeval järjest jätnud maksmata üüri, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud või nende olulise osa ehk vähemalt ühe kuu summa, või
• üürivõlg või tasumata tagatisraha on suurem kui kahe kuu üür, või
• tasumata kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud on suuremad kui kahe kuu samad kulud.

1. Anna kirjalikult lisatähtaeg. Anna üürnikule vähemalt 14 päeva võla tasumiseks ja hoiata, et kui ta selle aja jooksul ei maksa, ütled lepingu üles. E-kiri sobib. Võid kohe kirjutada, et kui võlg jääb tasumata, loed lepingu pärast tähtaja möödumist ülesöelduks. Sel juhul on kindlam lisada juba sellesse kirja kõik lõpetamise teate andmed (vt samm 3).
2. Lisatähtaega ei pea andma, kui üürnik on eelneva aasta jooksul vähemalt kaks korda maksnud alles lisatähtaja jooksul või pärast seda.
3. Vormista lõpetamise teade õigesti (seaduses ülesütlemisavaldus). Teates peavad olema üüritud korter, lepingu lõppemise päev ja lõpetamise alus. Lisa lause, et üürnik võib ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus 30 päeva jooksul teate saamisest, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega. Kui mõni neist andmetest puudub, siis ülesütlemine ei kehti.
4. Kui üürnik ei lahku, saad nõuda korteri vabastamist ja võla tasumist kohtus või Tallinnas ka üürikomisjonis. Ise lukke vahetada ega üürniku asju välja tõsta ei tohi. Arvesta ajaga: kohtutäitur annab üürnikule enne väljatõstmist kuni kolm kuud vabatahtlikuks lahkumiseks.

Korteri tagasisaamine üürilepingu lõppedes

• Kontrolli korter tagastamisel kohe üle ja teata üürnikule viivitamata puudustest, mille eest ta vastutab. Kui seda ei tee, kaotad õiguse nendele hiljem tugineda. Erand on puudused, mida tavalise ülevaatusega ei näe: neist pead teatama kohe, kui need avastad.
• Tavapärase kulumise eest üürnik ei vastuta, kui te ei ole lepingu sõlmimisel kirjalikult kokku leppinud, et üürnik kõrvaldab kulumise või kannab selle mõistlikud ja vajalikud kulud. See kokkulepe ei kehti mööbli ja muude asjade kohta, mille andsid korteriga kaasa.
• Kahju hüvitamist saad nõuda kuus kuud. Aeg hakkab jooksma päevast, mil korteri tagasi said. Kui üürnik kahju ise ei hüvita, mine selle aja sees kohtusse või Tallinnas üürikomisjoni. Kiri üürnikule aegumist ei peata. Üürivõla nõue aegub kolme aastaga.

Korduma kippuvad küsimused

Loe ka: kinnisvara ja üür: millal tasub juristiga nõu pidada, tagatisraha tagastamine ja maakler koostas üürilepingu: kes vastutab, kui seal on viga.

Allikad: võlaõigusseadus § 271-338, üürivaidluse lahendamise seadus, tsiviilseadustiku üldosa seadus, täitemenetluse seadustik § 180.