Olulisemad 14. jaanuaril 2021 võlaõigusseaduses jõustuvad üürisuhteid reguleerivad muudatused on järgmised.
Kaob leppetrahvi keeld
Kui eelnevalt ei olnud üürileandjal võimalik üürnikult leppetrahvi nõuda, siis nüüdsest on see võimalik. Trahvi suurus on seadusega piiratud ning rikkumine, mille puhul leppetrahvi maksmises kokku lepitakse, peab olema üürilepingus täpselt kindlaks määratud.
Leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta võib olla kuni 10% ühe kuu üüri summast (selle summa sisse arvestatakse ka muud üürniku kanda olevad kulud, mis on vastavalt lepingule üürniku kanda jäetud). Ühes kuus võib leppetrahvide summa moodustada kokku 20% ühe kuu üüri summast.
Leppetrahvikokkuleppest tulenevat nõuet ei saa üürileandja rahuldada tagatisraha arvelt.
Remondikulud on kokkuleppel võimalik jätta edaspidi üürniku kanda
Kui varasemalt remondikulude, sh remondifondi tasumine ei olnud üürniku kohustuseks, siis nüüdsest on üürileandja ja üürniku vahelisel kokkuleppel võimalik jätta üürniku kanda ka remondikulud, mis tehakse hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks. Kokkulepe peab olema sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ehk kokkuleppele jõudmine peab nähtuma kirjalikust lepingust või e-kirjavahetusest. Remondikulud peavad olema üürniku jaoks ettenähtavad ning neid saab küsida üürnikult vaid mõistlikus ulatuses.
Kui remondikulude tasumise kokkulepe on pooltel olemas ja üürnik on remondikulud tasunud, siis parendustele tuginedes üürileandja üüri tõsta ei saa. Üürnikul ja üürileandjal on võimalik nüüdsest ka kokku leppida üüripinna tagastamises seisundis, et sellest on kõrvaldatud tavalise kulumisega tekkinud kulumine, või näha ette üürniku kohustus hüvitada mõistlikud ja vajalikud remondikulud endise olukorra taastamiseks.
Üürnikult on võimalik kokkuleppel küsida seaduses sätestatust kõrgemat viivist
Varasemalt oli eluruumi üürileandjal lubatud nõuda üürnikult seaduses sätestatud määras viivist. Nüüd võivad üürileandja ja üürnik leppida kokku seaduses sätestatust kõrgemas viivisemääras tingimusel, et kokkulepe on sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (ehk kokkuleppele jõudmine peab nähtuma kirjalikust lepingust või e-kirjavahetusest) ja viivise määr ei ületaks kolmekordselt seaduses sätestatud määra.
Hetkel on seadusjärgne viivise määr 8% aastas (0,022% päevas).
Tähtajatu üürilepingu korral saab üürileandja üüri tõsta kord aastas
Eelnevalt oli üürileandjal võimalik üüri tõsta iga kuue kuu tagant, nüüd eeldatakse, et üürileandja võib üüri tõsta üks kord aastas. Üüri perioodilise suurenemise kokkulepe võib olla sõlmitud selliselt, et üür suureneb lepingus kokkulepitud tähtpäevadel või üürniku teavitamisel.
Kui pooled on kokku leppinud, et üür suureneb üürniku teavitamisel, teatab üürileandja üüri suurenemisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette. Üürileandja võib üüri tõsta proportsionaalses ulatuses, arvestades eelkõige, et parenduste ja muudatuste tegemiseks vajalikud kulud oleksid jaotatud mõistliku aja peale. Üürileandja ei saa üüri tõstmisel tugineda tehtud parendustele, kui parenduste kulud on kandnud üürnik.
Üürnik võib eluruumi üüri suuruse vaidlustada ja nõuda selle alandamist üüriarvestuse aluse olulise muutumise, eelkõige kulude vähenemise tõttu, alates avalduse esitamisest üürikomisjonile või kohtule. Üürnikul on õigus 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette. Kui üürnik ütleb üürilepingu nimetatud alusel üles, ei loeta üüri tõstetuks.
Üürileandjal on õigus üürileping üles öelda, kui üürnikul on kaks kuud järjest üür tasumata
Üürileandja võib uue seaduse alusel üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.
Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles.
Eelnevalt sõlmitud üürilepingud ja neis kokkulepitud tingimused jäävad kehtima
Enne seaduse muudatust sõlmitud üürilepingud jäävad kehtima sellistel seaduslikel tingimustel, nagu need on sõlmitud. Üürnikul ja üürileandjal on võimalik üürilepingus teha muudatusi vastavalt kehtima hakanud seadusele mõlemapoolsel kokkuleppel.
Artikkel ilmus esmakordselt ajalehes Mustamäe, 11. jaanuar 2021.
