Uus üüriseadus ja sellega kaasnenud muudatused

Uus aasta tõi muudatusi ka pea 20 aastat kehtinud üüriseadusele, mille plaan on üürilepingud teha senisest veelgi usaldusväärsemaks ja kindlamaks mõlemale osapoolele. Kas see aga nii ka on, selgitas muudatuse sisu ja osapoolte õiguseid HUGO jurist Merike Roosileht.

Millega peab üürnik arvestama?

Uus seadus annab varasemaga võrreldes korteriomanikele võimaluse nõuda üürnikult nii pangalaenu kui remondifondi tasumist. Remondifondi kulude tasumine peab olema mõlema poolega eelnevalt kirjalikult kokkulepitud ning seda peab tegema mõistlikus ja proportsionaalses ulatuses. “Kulude proportsionaalsus tähendab seda, et üürnik ei pea väga lühikese aja jooksul maksma kinni terve hoone ulatusliku renoveerimisega seotud kulusid – need peavad olema üürniku jaoks kindlaks määratud, et üürnik saaks arvestada kindla suurusjärguga ja kulud ei tohi suureneda hüppeliselt,” selgitab Roosileht. Remondifondi kokkulepe kehtib ainult esialgse üürilepingu sõlmimisel ning seda ei saa nõudma hakata lepingu kestel. 

Uus seadus lubab ka leppetrahvide nõudmist, mis peab samuti olema eelnevalt kirjalikult kokkulepitud ning katab ka mitterahaliste kohustuste, näiteks naabrite häirimise, suitsetamise või koduloomade pidamise keelu, rikkumised. Sealjuures ei tohi üks leppetrahv ületada 10% kogu üüri ning muude korteriga seonduvate kulutustes summast ning kõik kuu jooksul nõutavad leppetrahvid peavad jääma 20% raamesse. 

See tähendab, et näiteks 400-eurose üüri ning 100-euroste kõrvalkulude juures, kus üürniku kogukulud on 500 eurot, võib ühe leppetrahvi nõue olla kuni 50 eurot ning kõikide trahvide kogusumma ühes kuus kuni 100 eurot.

Leppetrahvi nõudmisel peab üürileandja lepingu rikkumist ise tõestama. Sealjuures ei tohi korteriomanik leppetrahvi tasaarvestada tagatisrahaga, vaid selleks peavad olema tehtud eraldi kokkulepped.

Sõlmides uut üürilepingut võib korteriomanik nõuda kuni kolme kuu üüri ulatuses või kuni Eesti keskmise brutopalga ulatuses tagatisraha. Üürnikule jääb õigus tagatisraha maksta võrdsetes osades kolme kuu ulatuses.

Üürniku õigused

Üürilepingu tingimuste muutmise korral on hetkel üürnikule antud 14 päeva, et lepingu muudatustega nõustuda või see lõpetada. Uue seaduse kohaselt on etteteatamise tähtajaks 30 päeva, mille jooksul on üürnikul võimalus otsus teha ning soovi korral uus lahendus leida. 

Kui varasemalt oli üürileandjal õigus tähtajatu lepingu puhul iga 6 kuu tagant üüri tõsta, siis uue seaduse kohaselt võib seda teha iga aasta tagant. Tähtajalise lepingu korral on vaja üüri tõstmise tingimused eelnevalt kirjalikult kokku leppida ning sealjuures peavad olema kindlalt kokku lepitud ka asjaolud, mille puhul on üüri tõstmine õigustatud. Selleks võib olla näiteks turuüüri muutus või elamu soojustamine kaasaegsemate lahendustega.

Korteriomanik ei tohi samaaegselt rakendada nii üüri tõstmist kui kõikide kulude üürnikule kanda jätmist. See tähendab, et kui osapooled lepivad kokku, et üürnik tasub nüüdsest remondifondi, ei tohi üürileandja samaaegselt tõsta ka üüri ning vastupidi.

Üürileandja kaitse

Uus seadus toob lisaks leppetrahvi kokkulepete võimalusele üürileandjale kindluse üürnike võlgnevuste osas. Nimelt, kui üürnik on arvete tasumisega kaks kuud hilinenud, on korteriomanikul õigus leping üles öelda. Sealjuures tuleb enne lepingu lõpetamist anda üürnikule 14 päeva lisaaega võlgnevuse tasumiseks. Samuti on omanikul õigus üürnikult võlgnevuse korral nõuda viivist kuni 0,066% päevas.