märts 29, 2021

Millal on inimesel korteri ostueesõigus?

Korteri ostueesõigus

Teleajakirjanik Heelia Sillamaa rääkis sel nädalal, kuidas tal tuli perega oma kodust loobuda. Korter oli nimelt kaasomandis ning naaber kasutas viimasel hetkel eelisõigust korter ära osta. HUGO.legal Merike Roosileht selgitab, mida tuleks selle juhtumi valguses ostueesõiguse kohta teada.

  • Ostueesõigust tuleb teostada kahe kuu jooksul, alates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest ja ostueesõiguse teostamiseks tuleb ostueesõiguslasel esitada müüjale notariaalne avaldus.
  • Ostueesõiguslasel tuleks broneerida notari juures aeg, et sõlmida leping talle kinnisasja mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks. Kui müüja ei ilmu notari juurde, siis tuleb kinnisasja mõttelise osa ostuhind hoiustada notari deposiitkontol.
  • Ostueesõiguse teostamiseks peab esitama tähtaegselt vormikohase notariaalse avalduse, et oleks täidetud ostueesõiguse teostamiseks eeldused.
  • Ostueesõiguse teostamine ei tohi olla vastuolus hea usu põhimõttega. (TsÜS) § 138 lg 1).
  • Seni, kuni on ostueesõiguse teostamise aeg, ei ole soovitav teostada müügiesemele remonditöid. Juhul, kui olete teostanud remonditöid ja kavatsete seda teha, siis tuleb arvestada riskiga, et keegi kaasomanikest soovib teostada ostueesõigust, mis on kaasomaniku seaduslik õigus. Tehtud kulutuste kohta tuleb säilitada kõik ostutšekid, lepingud, mida võib vaidluse korral vaja minna.
  • Tehtud kulutuste hüvitamine tuleb tõendada ja vastava nõude saab esitada kolme aasta jooksul.
  • Eelnevalt ei saa kokku leppida kaasomanikega, et nad ei kasuta ostueesõigust. Kaasomanikul on igal juhul õigus kasutada ostueesõigust ja ostueesõigust kasutab kaasomanik sisuliselt siis, kui ta tasub sama ostuhinna, mis ostja müüjale. Arvestada tuleb, et ostueesõiguse teostamiseks esitatakse vormikohane notariaalne avaldus ostueesõiguse teostamiseks ettenähtud ajal.
  • Kui otsustate osta korteri majas, mis on kaasomandis, siis eelistage korteri ostmisel maja, kus on sõlmitud kaasomanike notariaalne kasutuskord, mis aitab vältida kaasomanike vahelisi arusaamatusi ja vaidlusi. Kui puudub kaasomanike notariaalne kasutuskord, siis tegelikkuses on kaasomanike mõttelised osad määratlemata. Eelistage maja, kus on loodud korteriomandid.

Riigikohus on selgitanud ostueesõigust järgnevalt: Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekib müügileping ostueesõiguslase ja müüja vahel ning ostueesõiguslane saab esitada müüja vastu müügilepingu täitmise nõude. Müügilepingu alusel tekib müüjal kohustus teha võimalikuks müügilepingu eseme omandi üleminek ostjale. Seega tuleb müüjal anda tahteavaldused, mis on vajalikud selleks, et müügilepingu eseme omandiõigus läheks üle ostueesõiguslasele.
Selleks, et kinnisasja või kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõigus läheks tehingulise omandamise teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS §-s 64¹ sätestatud eeldused, st omandaja ja võõrandaja peavad sõlmima asjaõiguslepingu, omandaja tuleb kanda kinnisasja (ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse ning võõrandajal peab olema müügilepingu eseme käsutusõigus.

Kinnistusraamatus omanikukande tegemine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut kande tegemiseks (KRS § 34 1 lg 1). Seega tuleneb kehtivast müügilepingust ostjale (ostueesõigluslasele) õigus nõuda müüjalt asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja (või ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse. Ostja (ostueesõiguslane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi isikult, kes müüjalt ostueesõigusega koormatud kaasomandi mõttelise osa omandas.

Seega saab ostueesõiguslane nõuda müüjalt kinnistusraamatu omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust, kui ostueesõigusel on asjaõiguslik toime (vt AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 5).
Eeltoodust tulenevalt on ostueesõiguslasel õigus ostueesõiguse kehtiva teostamise korral nõuda kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõiguse ülemineku eelduseks olevaid tahteavaldusi üksnes müüjalt, mitte ostjalt.
Selleks, et ostueesõiguslane saaks ostueesõiguse teostamise tagajärjel kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikuks, tuleb müüjal sõlmida ostueesõiguslasega ka asjaõigusleping. Oluline on teada, et ilma kehtiva asjaõiguslepinguta ei ole ostueesõiguslasel võimalik omandada ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkinud müügilepingu esemeks olevat kaasomandiosa.
AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja kaasomanikel kaasomandi mõttelise osa müümisel ostueesõigus. Asjaõigusliku toimega ostueesõiguse puhul on tagatavaks nõudeks ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõiguslase ja müüja vahel tekkinud müügilepingust tulenev müügilepingu eseme (praegusel juhul kinnisasja kaasomandiosa) omandiõiguse ülekandmise nõue.

Ostueesõiguse teostamisel tuleb kontrollida, kas ostueesõiguslastel (hagejatel) on õigus nõuda müüjalt vaidlusaluse kaasomandiosa omandiõiguse ülekandmist. Juhul kui ostueesõiguslasel ei ole õigust nõuda müüjalt omandiõiguse ülekandmist, ei pea ka isikud, kes müüjalt omandiosa omandasid, andma nõusolekut nende omanikukande kustutamiseks.

Aega on kaks kuud

Oluline – tuleb kontrollida, kas ostueesõigust on teostatud ettenähtud tähtaja jooksul ning kas on täidetud ostueesõiguse teostamise eeldused. Ostja peab andma nõusoleku oma omanikukande kustutamiseks üksnes juhul, kui ostueesõiguslane on täitnud kõik eeldused selleks, et nõuda ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkinud müügilepingu täitmist.
Samuti on oluline teada, et ostja võib keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind.

Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tuleb VÕS § 244 lg 1 kohaselt lugeda ostueesõiguslase ja müüja vahel müügileping sõlmituks samadel tingimustel nagu müüja ja ostja vahel.
Ostueesõigust teostanud isikul tekib õigussuhe müüjaga, kes võõrandas kinnisasja mõttelise osa ühises asjas. Müügileping loetakse sõlmituks samadel tingimustel, mis on kokku leppinud müüja ja ostja. Seega, kui ostja tasus näiteks ostuhinna 32 000 eurot, siis sama summa peab tasuma müüjale ostueesõiguslane (antud juhul ostueesõigust teostanud isik). Seega peab ostueesõigust teostanud isik tasuma müügilepingu järgse ostuhinna müüjale.

Ostjal on õigus 32 000 eurot tagasi nõuda müüjalt, mitte ostueesõigust teostanud isikult. Ostueesõigust teostanud isikul on õigus esitada müügilepingu täitmise nõue ja nõuda müüjalt mõttelise osa omandamiseks vajalikku tahteavaldust. AÕS § 261¹ lg 1 võimaldab isikul, kellele tuleb ostuhind tasuda, keelduda kande muutmiseks nõusoleku andmisest, enne kui talle on ostueesõiguse teostamise tõttu ostuhind tasutud.
Mis aga puudutab ostja poolt kinnisasja mõttelise osale (müügilepingu eesemele) tehtud kulutusi remondile, siis minu seisukohalt on võimalik nõuda tehtud kulutuste hüvitamist isikult, kes kasutab ostueesõigust, sest ostueesõiguse teostamise tulemusena omandab ta kinnisasja mõttelise osa ühises asjas seisukorras, mis on ostja poolt oluliselt parendanud võrreldes sellega, kui nad selle ostsid (ostja pani täiesti uue põranda, soojustas selle ja pani osaliselt ka põrandakütte, kuna põrandad olid külmad ja kõverad. Renoveeritud on ahi, mis ajas vingu sisse.

Eelduslikult ostja omandas müügilepingu eseme seisukorras, mis ei olnud elamiskõlbulik vastavalt sellele otstarbele. Otsjad tegid seetõttu korteris täieliku kapitaalremondi (lammutasid kõik maha – ahjud välja, põrand üles, seinad maha). Need tehtud kulutused tuleb hüvitada ostueesõigust teostanud isikul. Igal juhul on nende kulutuste tõttu oluliselt suurenenud lepingu eseme müügihind (turuhind).

Kui ostja tegi korteris kapitaalremondi ise ja remondile tehtud kulutused ei sisalda kulutusi tööjõule (tegi ise kapitaalremondi, millele panustas oma aega kaks kuud), siis mina soovitaksin ostjal võtta vähemalt kolmelt ehitusfirmalt hinnapakkumised, et saada hinnang teostatud ehtitustööde tegeliku maksumuse kohta. Kui tekib ostja ja ostueesõigust teostanud isiku vahel vaidlus seoses tehtud kulutustega, siis on võimalik tellida ehitusekspertiis.

Menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt, et säästa ostja ja ostueesõigust teostanud isiku aega ja raha, on mõistlik sõlmida kompromiss, millise kohaselt ostueesõigust teostanud isik hüvitab ostjale korterile tehtud parenduste maksumuse.

Artikkel ilmus ka 28.03.2021 Maalehes.