Korteriühistute levinuimad õigusprobleemid

Nüüd aga tagasi meie esimese korteriühistu teemalise FB Live ajal tekkinud küsimuste ja nende vastuste juurde! Küsimustele vastas Lia Niitaru.

1. KÜ Põhikirjas kirjas, et “Üldkoosoleku pädevusse kuulub revisjonikomisjoni (RK) aruande teadmiseks võtmine”. Kas see punkt kohustab KÜ Juhatust edastama RK aruannet KÜ liikmetele tutvumiseks? Mida see tähendab kui KÜ Juhatus pole seda aruannet edastanud KÜ liikmetele ega ka KÜ liikmed pole ise seda küsinud? Kui kasvõi üks KÜ liige tagantjärgi ehk ca 3 kuud hiljem, nõuaks RK aruande tutvustamist maja elanikele, mida see tähendaks?

Kuna põhikirjas on nõue, et üldkoosolek võtab teadmiseks revisjonikomisjoni aruande, siis tuleks nimetatud aruanne korteriomanikele enne korteriomanike üldkoosolekut tutvustada, sest ainult nii saavad korteriomanikud aruande teadmiseks võtta. Kui juhatus ei ole aruannet korteriomanikele esitanud, siis see tähendab, et juhatus ei ole oma kohustust täitnud. Ja kui korteriomanikud ei ole aruannet juhatuselt küsinud, siis see tähendab, et korteriomanikud ei ole oma õigusi kasutanud. Üks korteriomanik saab nõuda RK aruandega tutvumist s.o. tal on õigus sellega tutvuda. Üks korteriomanik ei saa nõuda, et juhatus kutsuks kokku korteriomanike üldkoosoleku, mille päevakorras on RK aruande teadmiseks võtmine, selleks tuleb 1/10 korteriomanikel esitada juhatusele üldkoosoleku kokkukutsumise nõue.

“Üks korteriomanik saab nõuda RK aruandega tutvumist s.o. tal on õigus sellega tutvuda.”

2. Revisjonikomisjoni (RK) töö on reguleerimata. Kui KÜ Juhatusele laekus RK’lt kaks aruannet (RK Esimehe ja RK liikme poolt), millise RK aruande peaks KÜ Juhatus edastama KÜ liikmetele tutvumiseks? Samas KÜ Juhatuse Esimees väidab et RK Esimehe aruanne sisaldab vigu ja seda ei saa edastada KÜ liikmetele.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) ei sätesta revisjonikomisjoni tööd, seega tuleb lähtuda korteriühistu põhikirja sätetest. Kui põhikirjas on sätestatud revisjonikomisjoni aruande koostamine, siis peab see aruanne olema koostatud ning allkirjastatud kõikide revisjonikomisjoni liikmete poolt. Kui revisjonikomisjoni liikmed ei jõua aruande tekstis üksmeelele, siis tuleb juhatusel saata mõlemad aruanded tutvumiseks korteriomanikele ning anda revisjonikomisjoni liikmetele võimalus korteriomanike üldkoosolekul oma lahkarvamusi selgitada. Juhatuse esimehel puudub pädevus selleks, et anda hinnang kumb aruanne on õige.

“Kui põhikirjas on sätestatud revisjonikomisjoni aruande koostamine, siis peab see aruanne olema koostatud
ning allkirjastatud kõikide revisjonikomisjoni liikmete poolt.”

Korteriomaniku õigus tutvuda korteriühistu dokumentidega ei ole reguleeritud isikuandmete kaitse seadusega. KrtS § 45 lg 2 järgi juhatus võib keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele. Seega on juhatus kohustatud põhjendama keeldumist olulise kahju tekkimise võimalusega. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt ei ole korteriühistu pangakonto väljavõttega tutvumisel võimalik tekitada olulist kahju ei teisele korteriomanikule ega kolmandate isikute õigustatud huvidele ja seega juhatusel puudub alus keelduda pangakontoga tutvumise võimaldamisest. Kui juhatus siiski keeldub või jätab vastamata, siis KrtS § 45 lg 3 järgi on korteriomanikul õigus esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus sellele ei ole vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama.

4. Kuidas saada hakkama mittetoimiva ühistuga? Majas on 15 korteriomandit, sh 5 eluruumi ja 10 äripinda. Üks võlglane summas 20 000+ eurot, puudub remondikava, esitamata on aastaaruanne, lisaks on üleval küttevõlg eelmisest perioodist. 2005. aastast on olemas notariaalselt tõestatud kasutuskord mida aga ei täideta – kord puudutab kinnistu korrashoiukulusid, mida peaksid tasuma kõik omanikud proportsionaalselt, sh ka selle pinna omanikud kus küte puudub. Seda aga ei tehta, mis tähendab, et teised omanikud tasuvad selle võrra rohkem. Haldusfirma kuulab suuromaniku korraldusi ja lähtub suulistest juhistest – 1m2 = 1 hääl. Eluruumide omanikud kannatavad ja äripindade omanikel on kõigest ükskõik. Heakorrateenus rahanappuse tõttu puudub, eluruumide omanik peseb trepikoda, aga korterit väljaüüriv äripinna omanik kogub tulu. Kõnedele ja kirjadele ei vastata. Kolmest juhatuse liikmest üks on kõigest väest aktiivne (tulemus puudub) ja kaks seisavad vaid oma huvide eest. Kokkuvõttes muinsuskaitse A kategooria maja muudkui laguneb ja eluruumide omanikud kannatavad.

Ainus võimalus on kokku kutsuda korteriomanike üldkoosolek, millel valida korteriühistule uus juhatus. Juhul, kui see osutub võimatuks põhjusel, et neile korteriomanikele, kellele praegune olukord sobib, kuulub üle poolte korteriomandite, siis kahjuks ei ole võimalik maja lagunemist peatada. Kehtiv seadusandlus jätab kahjuks korteriühistus toimuva korteriomanike enamuse otsustada ning ei riik ega kohalik omavalitsus korteriomanike vahelistesse suhetesse ei sekku.

5. Ühistutes on palju tegu elanikevaheliste suhetega, mille puhul loodetakse, et ühistu juhatus / haldusfirma lahendab. Nt suitsetamine. Kas saab keelata rõdul suitsetamist? Aknal suitsetamist? Maja ees suitsetamist? Nt lärm. Nt. ühispinnal hoiustatud jalgrattad, rehvid jms. Kuidas võimalikult vähe raisata “ühistu aega” selliste olukordade klaarimisele?

Kõik loetletud küsimused tuleb otsustada korteriomanike üldkoosolekul. KrtS ei anna juhatusele ega haldurile nendes küsimustes otsuste vastuvõtmise õigust. Paljudes korteriühistutes on korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud kodukorrad, millega on keelatud suitsetamine rõdul, aknal, teatud alal maja ees. Samas dokumendis on kehtestatud jalgrataste ja rehvide hoiustamise korda. Mis puutub lärmi, siis KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud eriomandit ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. See säte sisuliselt keelab lärmi. Samuti annab KrtS § 32 lg 1 juhul, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, korteriomanikele õiguse nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.

“Kõik loetletud küsimused tuleb otsustada korteriomanike üldkoosolekul. KrtS ei anna juhatusele ega haldurile nendes küsimustes otsuste vastuvõtmise õigust.”

6. Mida teha kui korteriühistu juhtkond on eakate elanikega majas loonud kuritegeliku ühenduse ja kuritarvitavad rem fondi raha juba aastaid. Probleem on tegelikult palju tõsisem, nimelt tegemist 30ndate puitmajaga ja keegi rafineeritult ilmselt valmistub kindlustus pettuseks, püüab omavoliliselt ühendada välja lülitatud korterisse el taas ühendada.

Ainus võimalus on kokku kutsuda korteriomanike üldkoosolek, millel valida korteriühistule uus juhatus. Juhul, kui see osutub võimatuks põhjusel, et neile korteriomanikele, kellele praegune olukord sobib, kuulub üle poolte korteriomandite, siis kahjuks ei ole võimalik midagi muuta. Kehtiv seadusandlus jätab kahjuks korteriühistus toimuva korteriomanike enamuse otsustada ning ei riik ega kohalik omavalitsus korteriomanike vahelistesse suhetesse ei sekku. Juhul, kui korteri elektrivarustamine on peatatud juhtmestiku või elektriseadmete mittekorrasoleku tõttu, siis elektrivarustuse taastamisest tuleb teavitada Elektrilevi OÜ-d.

“Ainus võimalus on kokku kutsuda korteriomanike üldkoosolek, millel valida korteriühistule uus juhatus.”

7. Kuidas suhtuda sellesse, et juhatus kasutab elanike tõstatatud küsimustele (saadetud kirjalikult)vastamiseks juriidilist nõustajat?

Juhatusel puudub õigus kasutada nõustaja teenuseid, kui kehtestatud majanduskavas ei ole ette nähtud sellist kulu nagu õigusabi teenused. Seega peab juhatus juriidilise nõustaja kasutamiseks saama korteriomanike üldkoosoleku nõusoleku.

8. Kuidas saab korteriomanikke – lihtsaid inimesi käsitleda võrdse partnerina paadunud kriminaalide poolt haaratud juhatusega? 20 aastat ei ole see võimalik olnud. Lihtsad inimesed kirjutavad näiteks süüdimatult alla juhatuse poolt peale sunnitud asjaõiguslepingule, milles antakse kellelgi õigus müüja majas märkimata arv kortereid ja see leping on ainsaks tingimuseks majas remondi alustamiseks. Millisel juhul rakendatakse juhatuse ja kuriteole ahvatlejate suhtes kriminaalvastutust?

Isikute suhtes, kes on toime pannud kas süüteo või väärteo, saab alustada menetlust kannatanute avalduse alusel. Seega tuleb kannatanutel esitada politseile avaldus, milles on üksikasjalikult kirjas toimunu.

9. Kas korstnad/nende šahtid on pigem eriomand või kaasomand kui kaminad on ainult osadel korteritel?

Nimetatud esemed on kaasomandi esemeks sõltumata sellest kui mitu korteriomanikku neid kasutavad. Kui maja oli ehitatud tahkküttega kütmiseks, siis seni kuni maja ajakohastatakse, mille käigus demonteeritakse korstnad ja šahtid, peavad kõik korteriomanikud neid korras hoidma.

10. Kas KU juhatuse liikmel on õigus pidada oma firmat ja edastada  oma firma arveid (elektri) kommunaalmaksudes? Lisaks ei olnud elanikul võimalus valida ise elektri firmat?

13.juuli 2009.a. Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiiv 2009/72/EÜ annab igale korteriomanikule õiguse sõlmida oma korteris tarbitava elektrienergia osas müügileping korteriomaniku poolt valitud elektrimüüjaga. Kui korteriühistu juhatus ei võimalda sellist lepingut sõlmida, siis on korteriomanikul õigus pöörduda kohtusse nõudega, et kohus kohustaks korteriühistut võimaldama korteriomanikul sõlmida leping tema poolt valitud elektrimüüjaga.

Lisaks oma korteris tarbitavale elektrile on korteriomanikud kohustatud tasuma üldelektri s.o. kaasomandi esemete nagu lift, soojavee tootmine, ventilatsioonisüsteem poolt tarbitud elektri eest. Elektrimüüja valiku peab vastavalt KrtS § 35 otsustama korteriomanike üldkoosolek. Kui üldkoosolek ei ole sellist otsust teinud, siis on korteriomanikul õigus tasuda üldelektri eest vastavalt elektri turuhinnale.

“Kui korteriühistu juhatus ei võimalda sellist lepingut sõlmida, siis on korteriomanikul õigus pöörduda kohtusse nõudega, et kohus kohustaks korteriühistut võimaldama korteriomanikul sõlmida leping tema poolt valitud elektrimüüjaga.”

11. Mis kuulub parkla maksude alla? Kas auto  – masinapesu kuulub automaatselt iga kuu maksmise alla vaatamata kui seda teenindust ei kasuta?

Ilmselt olete mõelnud parklaga seotud kulusid. Kui parklakohad on korteriomandit siis peaks parklakohtade pesu eest tasuma nende omanikud, kui aga parkla pesu hõlmab ka juurdepääsuteid, siis pesu eest peavad tasuma kõik korteriomanikud, sest neil on korteriomandis korterelamus, millel on parkla.

12. Millal peab esitama  ja miks KU ei esita majandusaasta aruannet? Remondifond, Liftihooldus, Avariiabiteenus, Tuleohutussüsteemi hooldus, TT kardinate hooldus, sprinklersüsteemi hooldus? Neid hooldusi on nii palju ja pole aruannet.

Majandusaasta aruanne tuleb registriosakonnale esitada 6 kuu jooksul peale majandusaasta lõppemist. Seda kas majandusaasta aruanne on registriosakonnale esitatud saate teada e-äriregistrist. Juhul, kui see on esitatud, siis saate ka majandusaasta aruande koopia e-äriregistrist. Lisaks on korteriomanikul õigus tutvuda kõigi nende lepingutega, mille alusel korteriühistule teenuseid osutatakse.