Teleajakirjanik Heelia Sillamaa rääkis sel nädalal, kuidas tal tuli perega oma kodust loobuda. Korter oli nimelt kaasomandis ning naaber kasutas viimasel hetkel eelisõigust korter ära osta. HUGO.legal jurist Merike Roosileht selgitab, mida tuleks selle juhtumi valguses ostueesõiguse kohta teada.
Ostueesõiguse teostamise tähtajad ja protseduurid
- Ostueesõigust tuleb teostada kahe kuu jooksul alates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Ostueesõiguse teostamiseks tuleb ostueesõiguslasel esitada müüjale notariaalne avaldus.
- Ostueesõiguslasel tuleks broneerida notari juures aeg, et sõlmida leping talle kinnisasja mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks. Kui müüja ei ilmu notari juurde, tuleb kinnisasja mõttelise osa ostuhind hoiustada notari deposiitkontol.
- Ostueesõiguse teostamiseks peab esitama tähtaegselt vormikohase notariaalse avalduse, et oleks täidetud ostueesõiguse teostamise eeldused.
- Ostueesõiguse teostamine ei tohi olla vastuolus hea usu põhimõttega (TsÜS § 138 lg 1).
Soovitused enne ostueesõiguse perioodi lõppu
- Seni, kuni on ostueesõiguse teostamise aeg, ei ole soovitav teostada müügiesemele remonditöid. Juhul, kui olete teostanud remonditöid, tuleb arvestada riskiga, et kaasomanik võib kasutada ostueesõigust, mis on tema seaduslik õigus. Tehtud kulutuste kohta tuleb säilitada kõik ostutšekid ja lepingud, mida võib vaidluse korral vaja minna.
- Tehtud kulutuste hüvitamine tuleb tõendada ja vastava nõude saab esitada kolme aasta jooksul.
Kaasomanike kokkulepped ja ostueesõigus
- Eelnevalt ei saa kokku leppida kaasomanikega, et nad ei kasuta ostueesõigust. Kaasomanikul on igal juhul õigus kasutada ostueesõigust, tasudes sama ostuhinna, mis ostja müüjale. Oluline on, et ostueesõiguse teostamiseks esitatakse vormikohane notariaalne avaldus ettenähtud ajal.
Korteri ostmine kaasomandis olevas majas
- Kui otsustate osta korteri majas, mis on kaasomandis, eelistage korteri ostmisel maja, kus on sõlmitud kaasomanike notariaalne kasutuskord. See aitab vältida kaasomanike vahelisi arusaamatusi ja vaidlusi. Kui puudub notariaalne kasutuskord, on kaasomanike mõttelised osad määratlemata. Eelistage maja, kus on loodud korteriomandid.
Riigikohtu selgitused ostueesõiguse kohta
Riigikohus on selgitanud ostueesõigust järgnevalt: Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekib müügileping ostueesõiguslase ja müüja vahel ning ostueesõiguslane saab esitada müüja vastu müügilepingu täitmise nõude. Müügilepingu alusel tekib müüjal kohustus teha võimalikuks müügilepingu eseme omandi üleminek ostjale. Seega tuleb müüjal anda tahteavaldused, mis on vajalikud selleks, et müügilepingu eseme omandiõigus läheks üle ostueesõiguslasele.
Selleks, et kinnisasja või kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõigus läheks tehingulise omandamise teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS §-s 64¹ sätestatud eeldused, st omandaja ja võõrandaja peavad sõlmima asjaõiguslepingu, omandaja tuleb kanda kinnisasja (ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse ning võõrandajal peab olema müügilepingu eseme käsutusõigus.
Kinnistusraamatus omanikukande tegemine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut kande tegemiseks (KRS § 34¹ lg 1). Seega tuleneb kehtivast müügilepingust ostjale (ostueesõiguslasele) õigus nõuda müüjalt asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja (või ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse. Ostja (ostueesõiguslane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi isikult, kes müüjalt ostueesõigusega koormatud kaasomandi mõttelise osa omandas.
Seega saab ostueesõiguslane nõuda müüjalt kinnistusraamatu omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust, kui ostueesõigusel on asjaõiguslik toime (vt AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 5).
Eeltoodust tulenevalt on ostueesõiguslasel õigus ostueesõiguse kehtiva teostamise korral nõuda kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõiguse ülemineku eelduseks olevaid tahteavaldusi üksnes müüjalt, mitte ostjalt.
Selleks, et ostueesõiguslane saaks ostueesõiguse teostamise tagajärjel kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikuks.
