Mida peaks teadma korteriomanik korteriühistuga seoses?

OÜ HUGO juristid nõustavad sageli ka korteriühistu liikmeid. Jurist Merike Roosileht võtab kokku peamised probleemid korteriühistutega ning paneb kirja oluliseima, millega peaksid korteriomanikud kursis olema.

1. Millised on peamised probleemid ühistutega? Kuidas need mõjutavad liikmete elu-olu?

Korteriühistutes on tekkinud vaidlusi seoses ühiste asjade valitsemisega, eelkõige kaasomandis olevate asjadega. Kaasomandi ühe erivormina eksisteerib korteriomand, mida käesoleval ajal käsitleb 01.01.2018.a. jõustunud korteriomandi- ja korteriühistu seadus, mis reguleerib korterelamutes korteriomanike vahelisi omandisuhteid. Nii on vaidlusi tekkinud seoses ühiste asjade valitsemise korraldamisega. Ei tehta vahet, milline on korteriühistu vastutusala ja millal vastutavad korteriomanikud. Ei järgita, millal seaduse kohaselt on vajalik korteriomanike kokkulepe ja korteriomanike üldkoosoleku poolt häälteenamus, ei kehtestata nõuetekohaselt majanduskava ja ei kinnitada majandusaasta aruannet. Samuti ei teata, milline on enampakkumisel omandatud korteri omandaja vastutuse ulatus eelmise omaniku sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Ei ole teada, kes vastutab küttesüsteemi puuduste eest ja kolmandale isikule tekitatud kahju eest, samuti, milline on viivise määr majandamiskulude tasumisega viivitamisel ja laekumiste järjekord ebapiisavate maksete tegemisel, milline on juhatuse liikme vastutus. Samuti nõuatakse korteriomanikelt kulutuste kandmist, mis ei ole kinnitatud korteriomanike üldkoosolekul poolt häälteenamusega.

Kui ei osata piiritleda korteriomanike ja korteriühistu vastutust, kaasnevad sellega kahjulikud tagajärjed eelkõige korteriomanikele, kes ei ole teadlikud oma põhjendatud õigustest ja kohustustest ning nõudeõigusest.

2. Millistest õigustest peab teadlik olema korteriomanik (ühistu liige)?

–       Korteriomanike üldkoosolekul saab hääletamisele panna ja vastu võtta otsuseid ainult selle kohta, mis on päevakorras ette nähtud. Kui üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, siis enne hääletamisele panemist peab korteriomanik saama nendega eelnevalt tutvuda. Need tuleb saata korteriomaniku elektronposti aadressile, selle puudumisel tuleb märkida üldkoosoleku teates dokumentidega tutvumise kord;

–       Korteriühistut võib juhtida ja esindada valitseja (kinnisvarahalduse firma) või juhatus. Kui valitseja on tekitanud oma kohustuste rikkumusega kahju ja korteriühistu ei saa oma nõudeid rahuldada valitseja arvelt, siis vastutab ka isik, kes oli valitseja juhatuse liige kahju tekkimise ajal. Nõude aegumustähtaeg on 5 aastat;

–       Korteriomanike üldkoosoleku otsust saab vaidlustada 60 päeva otsuse vastuvõtmisest alates;

–       Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulude kandmine saab toimuda ainult kehtiva majanduskava alusel, mis on kehtestatud korteriomanike üldkoosoleku poolt häälteenamusega. Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni;

–       Majandamiskulude tasumisega viivitamisel saab korteriühistu nõuda viivist võlaõigusseaduses sätestatud ulatuses;

–        Korteriomandi võõrandamisel uue omaniku vastutus eelmise omaniku tasumata majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest on piiratud korteriomandi väärtusega (näiteks, kui korter on omandatud oksjonil hinnaga 2500 eurot ja eelmise omaniku võlg korteriühistu ees on 7500 eurot, siis uuelt omanikult ei saa nõuda eelmise omaniku võlgnevust enam kui 2500 eurot);

–       Maja kandvad konstruktsioonid, katused, vahelaed, välisaknad, keskküte, trepikojad, majaalune krunt on kõigi korteriomanike ühises kasutuses ja need kuuluvad kõigile korteriomanikele kaasomandina vastavalt nende korteri üldpinna suurusele;

–       Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 kohaselt võib korteriomanike üldkoosolek taotleda korteriomandi võõrandamist enampakkumisel, kui korteriomanik pole korduvalt täitnud oma kohustust (nt. 6 kuu jooksul viivitanud majandamiskulude tasumisega üle 3 kuu; häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomanike korteriomandite teostamist);

–       Maja haldava korteriühistu või valitseja vastutuse alaks saab olla mh. tema tegevusetus, sh. tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine (Riigikohtu seisukoht 3-2-1-6-17, otsuse p. 11);

–       Kui korteriühistu ega korteriomanik ei ole määranud, mis järjekorras loetakse korteriomaniku poolt tehtud maksed laekunuks, siis loetakse täidetuks esimeses järjekorras sissenõutavaks muutunud kohustus (võlgnevus), seejärel viivised ning lõpuks põhikohustus (jooksva kuu arvel tasumisele kuuluvad kommunaalteenused jms.), tulenevalt võlaõigusseadus § 88 lg 6. (Riigikohtu lahend 3-2-1-174-11 p. 12);

–       Kui kolmandale isikule tekib nt. tervisekahju korterelamu territooriumil libedustõrje tagamata jätmise tõttu, siis selle kahju eest vastutavad kõik korteriomanikud solidaarselt (sellisel juhul saab nõude esitada kõigi korteriomanike vastu, mitte korteriühistu vastu);

–       Kui korterelamut (kus on ühistu) rekonstrueeritakse ehituse nõudeid eirates (nt. puudub ehitusprojekt ja ehitusluba/teatis), siis võib ehitamise nõuetele vastavusse viimiseks teha ettekirjutuse ja kohaldada sunniraha kõigi korteriomanike suhtes, mitte korteriühistu vastu);

–       Kui toimub mõttelise osa võõrandamine (nt. pööningukorruse võõrandamine) ja kaasomandis oleva eseme ehituslik ümberkorraldus (pööningukorrusele korterite ehitamine), siis on vajalik kõigi korteriomanike notariaalne nõusolek.

3. Mõned näited juristi praktikast:

1.     Volitusi mitteomav juhatuse liige (volituste tähtaeg lõppenud) on otsustanud ainuisikuliselt muuta kõigi korteriomanike kaasomandis oleva kuuri ning terassi otstarvet ja on tellinud ehitusprojekti äripindade loomiseks, korteriomanikke sellest eelenavalt teavitamata, arvestamata, et mõttelise osa võõrandamiseks on vajalik kõigi korteriomanike notariaalne nõusolek;

2.      Valitseja on korteriomaniku poolt ebapiisavate maksete tegemisel lugenud esimeses järjekorras laekunuks viivised, mistõttu võlgnevus ei ole vähenenud. Korteriomanik ega korteriühistu ei ole määranud, mis järjekorras loetakse tasumised laekunuks;

3.     Korteriühistu tegi ühele korteriomanikule ettekirjutuse taastada kunagi lammutatud korstnajalg. Praegune ega eelmine korteriomanik ei saa vastutada kunagi ammu tehtud ümberehitustööde eest ja need vajalikud ümberehitustööd tuleb teha kõigi korteriomanike kulul;

4.     Korteriomanikele väljastatud arvetel ei ole viivise määr viidud vastavusse 01.01.2018.a. jõustunud seadusega;

5.     Majanduskavad kas puuduvad või on kinnitamata korteriomanike üldkoosoleku poolt;

6.     Korteriühistu liige on ainuisikuliselt ja selleks volitusi omamata otsustanud korterlamus projekteerimistööde teostamise ja on võtnud korteriühistule kohustusi, mille kohta puuduvad vastavad üldkoosoleku otsused ;

7.     Majandusaasta aruanded on esitatud ilma üldkoosoleku otsuseta ja revisjonikomisjoni arvamuseta.