Kes peab tasuma remondifondi ja laenumaksed – üürnik või üürileandja?

Elukohta üürides tuleb üürnikul tasuda üldjuhul lisaks kokkulepitud igakuisele üürisummale ka teiste tarbitud teenuste eest, nagu näiteks elekter, vesi, gaas ning prügivedu. Sageli nõutakse aga rentnikult ka remondifondi ning ühistu laenumaksete tasumist. Mida arvab sellest jurist ning millest kõnelevad kohtupraktikad? Kas tasutud maksed saab tagantjärele korteri omanikult tagasi nõuda? Lisaks saab kommentaari lõpus teada, kas korteri omanikul on õigus küsida vahendustasu uuelt üürnikult.

OÜ HUGO jurist Merike Roosileht selgitab:

Üürilepingu puhul on tegemist kasutuslepinguga, mida reguleerib võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) 15. peatükk. VÕS § 271 alusel kohustub üürnik maksma üürileandjale üüri ja VÕS § 292 lg 1 alusel lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega

Seega ei pea üürnik tasuma kõrvalkulusid, kui selles pole kokku lepitud. Kui üürnikuga on kokku lepitud, et lisaks üürile peab ta tasuma ka kõrvalkulusid, siis siinkohal on Riigikohtu tsiviilkolleegium asunud kohtuasjas nr nr 3-2-1-91-15 p. 12 seisukohale, et üürnik peab üürileandjale üürilepingujärgse kõrvalkuluna hüvitama eelduslikult kulud, mis seostuvad asja kasutamisega ja mille eest üürileandja on tasunud kolmandale isikule. Tasu üürniku kasutatud elektri eest tuleb lugeda VÕS § 292 lõike 1 tähenduses asja kasutamisega seotud kuluks, toimugu kasutamine siis kas seadusliku või ebaseadusliku ahela kaudu.

“Põhjendamatu on nõuda üürnikult remondifondi makse ja sihtotstarbeliste laenumaksete tasumist”

Et edaspidiseid vaidlusi üürileandja ja üürniku vahel vältida, on soovitav üürilepingus lahti kirjutada, milliseid konkreetseid üüritud asjaga seotud kõrvalkulusid kohustub üürnik tasuma. Tavaliselt on nendeks vesi, elekter, küte, gaas (vastavalt mõõturitele) ja hooldustasud, mida üürilendja kohustub tasuma kolmandale isikule. Antud juhul seostuvad kõik need kulud üüritud asja kasutamisega ja neid tuleb tasuda üksnes siis, kui selles on kokku lepitud. Põhjendamatu on nõuda üürnikult remondifondi makse ja sihtotstarbeliste laenumaksete tasumist, kuivõrd need kulud ei ole otseselt seotud üüritud asja (üürikoreri) kasutamisega, tulenevalt VÕS § 292 lg 1 sätestatust.

VÕS § 273 alusel on kokkulepe tühine, kui üürniku kohustus ei ole otseselt seotud üüritud eluruumi kasutamisega. Korterelamu remondifondi makse ja laenumaksete tasumine ei ole kindlasti otseselt seotud üürikorteri kasutamisega ja neid kulusid ei pea kandma üürnik, vaid üürileandja. 01.01.2018.a. jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 35 lg 2 p 5 ja 6 alusel on korteriomaniku kohustuseks korteriomandi kaasomandi osa eseme remondiks kohase suurusega remondifondi loomine ja laenumaksete tasumine. Üürileandja on korteriomandi omanikuks, kellel lasub remondifondi ja laenumaksete tasumise kohustus. Remondifondi ja korterelamu laenumakseid tasuvad korteriomanikud kaasomandi osa remondiks, elamu seisukorra parandamiseks ja need kulud ei ole seotud korteriomandi kui reaalosa kasutamisega, mistõttu ei ole need VÕS § 292 lg 1 kõrvalkuludeks, mida võib nõuda üürnikult lisaks üürile.

“Üürnik võib tasutud remondifondi- ning laenumaksed tagasi nõuda”

Isegi sellisel juhul, kui üürnik on neid tasunud või üürileandjaga kokku leppinud, on üürnikul õigus need üürileandajalt tagasi nõuda alusetu rikastumise sätete alusel, lähtudes VÕS § 273 kokkuleppe tühisusest ja VÕS § 1028 lg 1 alusetu rikastumise sätetest. Selline seaduses sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine ja tühise tehingu alusel saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 84 lg 1 alusel tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.

Seega on üürnikul õigus nõuda tagasi tema poolt alusetult makstud remondifondi ja laenumaksed. TsÜS § 146 lg 1 alusel on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

Seadusest tulenevalt peab üürnik maksma selliste teenuste ja tegude eest, mis on seotud eluruumi kasutamisega, kuid ei pea kandma kulutusi, mis on seotud elamu või eluruumi korrashoiuga. Seega, kui on kokku lepitud, et üürnik peab kandma ka elamu korrashoiuga seotud kulud, on selline kokkulepe tühine. Üürniku nõudel peab üürileandja üürnikule tagastama summad, mis üürnik on maksnud elamu remondifondi ja laenujäägi katteks. Samale seisukohale on asunud ka Tallinna Üürikomisjon oma 04.05.2012 otsuses nr 11-1/203/11.

Lisaks võib nõuda üürnik tagastavalt summalt viivist alates vastava nõude esitamisest VÕS § 113 alusel VÕS § 94 sätestatud määras, mis käesoleval ajal on 0,02% päevas.

“Korteriomanikul ei ole õigust nõuda vahendustasu”

Üsna sageli kohtame olukordi, kus korter antakse üürile küll otse omanikult ning kinnisvaramaakleri sekkumiseta, kuid omanik nõuab sellegipoolest vahendustasu.

Üürilepingu sõlmimisel saab nõuda vahendustasu 1 kuu üüri ulatuses üksnes juhul, kui üüripind on leitud kinnisvaramaakleri vahendusel. See on tasu kinnisvaramaaklerile, mitte omanikule.

Omanikul on õigus nõuda tagatisraha kuni 3 kuu üüri ulatuses. Muid tasusid ei ole omanikul õigus nõuda. Kui kinnisvaramaakler sõlmib üürilepingu, siis vahendustasus sisalduvad vastavad tasud, mille saab maakler endale just tasuna vahendamise eest.