Jurist: paljud inimesed, kes peavad end kinnistu ainuomanikuks, ei ole tegelikult seda mitte

Eestis on tekkinud olukord, kus aastatel 2003-2013 abikaasade vahel sõlmitud abieluvara jagamise lepingu järgi on kinnistu ainuomanikuks märgitud üks kaasadest, kuid see kehtib üksnes juhul, kui vastav kanne on tehtud ka kinnistusraamatusse. Kohtute praktikast aga selgub, et toona seda olulist kannet sageli ei tehtud ja paljud avastavad selle nüansi alles aastaid hiljem võlausaldajate nõuete kaudu, kes teise poole täitmata kohustuste tõttu kinnisvara soovivad realiseerida, kuna kinnistusraamatusse kande tegemata jätmise tõttu on tegemist ühisvaraga. Juristi hinnangul on teema väga oluline ning puudutab tuhandeid paare.

OÜ HUGO jurist Anu Baum selgitab:

Oletame, et olete juba aastaid abielus olnud, samuti olete ka enne 2013 aastat sõlminud abieluvara lepingu, jaganud sellega ära olemas olnud varad ning jätkate oma ühist eluteed nüüd juba lahusvara režiimis. Kõik peaks justkui hästi olema, aga kas ikka on?

Tuleb tunnistada, et tegelikult ei ole. Aastaid oli Eestis praktika, et juhul, kui abikaasad jagasid abielus olles olemasoleva vara ning kui näiteks kinnisvara jäi isikule, kelle nimel see oli ka abielu ajal (kuigi tegemist oli abielu jooksul soetatud varaga), siis kinnistusraamatusse uut kannet ei tehtud. Näiteks, kui Peeter ja Mari jagasid abielu jooksul varad ning perekonna ühiseks eluasemeks oleva korteri, mille küll abikaasad olid koos soetanud, kuid omanikuks oli kinnistusraamatus Mari, siis nii see kanne kinnistusraamatusse ka jäi, uut kannet varade jagamise kohta, sealhulgas kannet, et Mari on nüüd selle korteri ainuomanik, kinnistusraamatusse ei tehtud.

Ühisvara jagamisel on tingimata vajalik nii asjaõigusleping kui ka kande tegemine kinnistusraamatusse

Riigikohus on alates 2013.a olnud läbivalt seisukohal, et ühisvara jagamisel on tingimata vajalik nii asjaõigusleping kui ka kande tegemine kinnistusraamatusse. Kuna kohtu hinnangul ei kujuta see endast uut õigusnormi, siis ei teki selle kohta ka tagasiulatuva mõju küsimust.
Riigikohus on oma lahendistes andnud tõlgenduse, et alates 01.07.2003 kehtivale asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 64¹, millest pidid kõik isikud kinnisvara käsutades juhinduma, tuli kinnisvara tehingu tegemisel lisaks asjaõiguslepingu sõlmimisele teha vastav kanne ka kinnisturaamatusse.

Oluline on siinkohal tuua välja, et asjaõiguslepingu sõlminiseks, sealhulgas ühisvara jagamisega seotud asjaõiguslepingu sõlmimiseks, pöörduvad inimesed notari poole. Juriidiliste eriteadmisteta isikule jäävad ilmselt mõisted, nagu „asjaõigusleping“ ning „kinnisturegistri kanded“, oma sisult  kaugeks ning loomulikult usaldatakse sellisel juhul notarit.

Valdav oli praktika, et kinnistusregistrisse uut omanikukannet ei tehtud

Kui inimesed on käinud notaris, tasunud riigilõivud, notar on kinnitanud varade jagamise osas poolte kokkuleppe ning sõlminud asjaõiguslepingu, siis kodanik on enda teada teinud kõik selleks, et varade jagamine oleks seaduslik ja kehtiv kolmandate isikute suhtes.
Kahjuks ei pruugi see aga nii olla tehingute puhul, mis on tehtud enne aastat 2013. Ringkonnakohus on ühes oma lahendis möönnud, et: „Kuigi 2007.a oli valdav õiguspraktika, et kinnistusraamatusse uut omanikukannet ei tehtud, kui kinnisasi jäi ühisvara jagamise tulemusena selle abikaasa ainuomandisse, kes oli juba varem kantud asja omanikuna kinnistusraamatusse, ei ole kostja II õigustatud sellele tuginema, sest antud juhul notar selgitas asjaõiguslepingu sõlmimise ja uue omanikukande tegemise nõuet“.

Tavaliselt teebki avalduse kannete tegemiseks kinnistusraamatusse notar, kelle juures vormistatakse asjaõigusleping. Isegi kui notar on selgitanud inimestele, et tehingu pooled peavad veel eraldi pöörduma avaldusega kinnistusraamatus kannete tegemiseks kinnistusregistrisse, ei pruugi see alati inimestele üheselt arusaadav olla.
Kohtuotsuses viidatakse selgelt valdavale praktikale, mis teisisõnu tähendab seda, et see probleem puudutab paljusid inimesi – “valdav oli praktika, et kinnistusregistrisse uut omanikukannet ei tehtud, kui kinnisasi juba oli selle isiku nimel.”

Kinnisturegistri kandeta on kinnisvara, hoolimata varalahususele, jätkuvalt ühisomandis

Tänaseks ongi läbi Riigikohtu praktika tekkinud nukker olukord, kus Eestis on ilmselt palju inimesi, kelle endi teada on neil vara jagatud ning nende kinnistud ei kuulu ühisvarasse, kuid paraku on tegemist vaid nendi endi teadmisega. Tegelikkuses eksisteerib õiguslikult ikkagi olukord, kus juba korra asjaõiguslepinguga jagatud kinnisvara on siiski edasi abikaasade ühisomandis, kuna tegemata on jäänud kinnistusraamatu kanne.

Olukord, kus isik ei ole kinnistusraamatusse kantud sisse ainuomanikuna, see tähendab, et puudub vastav kanne kinnistusraamatus, annab võlausaldajale võimaluse pöörata ühe abikaasa nõue eelnevalt asjaõiguslepinguga jagatud kinnisasjale kui abikaasade ühisvarale.

Kontrollige kinnistusraamatust, kas olete ikka ainuomanik

Seega tuleks neil inimestel, kes on ühisvara jaganud ajavahemikul 2003 kuni 2013, kontrollida üle tema omanduses olevate kinnisasjade kanded kinnistusraamatus. Juhul, kui kinnistusraamatus ei ole selgesõnaliselt kirjas, et ainuomanikuks saanud abikaasa on ainuomanik, tuleb kiiremas korras vastavad kanded kinnistusraamatus teha, pöördudes selleks vastavasisulise avaldusega kinnistusregistrisse (https://www.rik.ee/et/kinnistuportaal). Juhul, kui see kõik tundub liiga keeruline, tasub pöörduda notari poole, kes saab aidata kinnistusraamatu kannete korrastamisel. Vastav kanne tuleb teha kinnistusraamatusse ka juhul, kui ainuomanikuks saav/saanud abikaasa oli juba varem ainsana kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud (vt Riigikohtu lahendeid nr 2-17-4192, p 10, nr 3-2-1-74-16, p 18.2, nr 3-3-1-82-15, p-d 22.1-22.2 jt), kuid kinnistusraamatusse ei ole tehtud kannet, kus isik on selgelt kirjas ainuomanikuna.

Kinnistusraamatusse kannete tegemise kohta leiab infot siit: https://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/praktilisi-nouandeid/kuidas-tehakse-kinnisvaratehinguid-ja-vormistatakse

Kokkuvõtteks oluliseim:

1. Varalahusust ei pea kartma – varasid võib jagada ka abielu ajal ning tihti võib see olla mõistlik perekonna üldiste majanduslike riskide maandamiseks.
2. Reeglina kulgeb varade jagamine rahumeelsemalt siis, kui omavahelised suhted on veel head ning just seetõttu ongi mõistlik varad jagada juba abielus olles. Kui peaks tõesti juhtuma, et abielu tuleb lahutada, aitab selgus varade osas säästa aega, närve ning raha.
3. Pidage meeles, et varade jagamisel tuleb jagada ka negatiivne vara (kohustused kolmandate isikute eest, laenud, liisingud jne).
4. Vara jagamine viisil, et ühele jäävad varad ja teisele kohustused, ei ole üldjuhul aktsepteeritav. Muidugi võib elus juhtuda, et tegelik olukord ongi selline, kus üks pool on võtnud laene vaid enda isiklikuks otstarbeks ning teine on tegelenud perekonna elujärje parandamisega, kuid sellisel juhul peate seda suutma ka tõendada.
5. Kinnistusraamatu kanded – oluline on meeles pidada, et kinnisasja õigused tekivad, muutuvad ja lõppevad kinnistusraamatusse kande tegemisega. Isegi, kui olete juba varasemalt varad jaganud, siis minge ja kontrollige üle, kas olete ka kinnistusraamatus ainuomanik (see peab selgesõnaliselt seal kirjas olema). Kui ei ole, siis pöörduge notari poole ja paluge notaril kinnistusraamatu kanded õigeks seada. Võite seda loomulikult ka notari abita ise teha, siit leiab rohkem infot: https://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/kinnisvara-abieluvara-parimine/kinnistusraamat