oktoober 1, 2020

Isehakanud lähikondsetest nahaalsete rahaküttideni: sularahas arveldav libamaakler võib su nii raha kui korterita jätta

HUGO.legali jurist Merike Roosileht annab Kodustiili veergudel hea ülevaate, kuidas libamaaklerid ära tunda ning end nende eest kaitsta. Toimetas Kristina Konsap.

Libamaaklerid on isehakanud maaklerid, kes paistavad silma oma ebakompetentsuse ja rahahimuga

Kuna kinnisvaramaaklerite tegevus ei ole Eestis seadusega reguleeritud, võib kinnisvara vahendamisega tegeleda igaüks. “Jääb mulje, et see on kujunenud tegevusalaks, kus loodetakse kergesti rikastuda kinnisvara omanike või üürineke arvel. See tegevus tuleks kindlasti seadusega reguleerida nii, et kinnisvaramakklerina võivad tegutseda ainult atesteeritud maaklerid või vastava kinnisvara valdkonna kvalifitkatsiooniga isikud,” toonitas HUGO.legali jurist Merike Roosileht.

Õigustühised lepingud

Libsmaaklerid koostavad lepinguid, mis ei ole kooskõlas kehtivate seadusnõuetega. Nii koostavad nad ostu-müügi eellepinguid lihtkirjalikus vormis ega tea üldse, et kinnisasjaga seotud ostu-müügilepingud peavad olema vormistatud notariaalses vormis. Notariaalse vormi eiramise puhul on Roosilehe sõnul tegemist tühise lepinguga, millel pole õiguslikke tagajärgi algusest peale. Tühise tehingu alusel saadu tuleb seejuures tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele.

“Tihti ei ole libamaakler FIE ega oma firmat kus tegutseb, vaid tegutseb eraisikuna, kes arveldab ainult sularahas. Kinnisvara broneerimiseks sõlmivad nad kliendiga broneerimislepingu või lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, kus lepitakse kokku kõigis müügilepingu olulisetes tingimustes. Sisuliselt on need kinnisvara ostu-müügi eellepingud, mis vormivea tõttu on tühised, kuna pole notariaalses vormis,” selgitas Roosileht.

justi aitab õigusbroo

Lähikondsete saamahimu

Korterite üüriturul on libamaakleriteks tihtipeale korteriomaniku lähikondsed, kes soovivad saada vahendustasu. “Nii sõlmivad nad maaklerina üürilepingu omaniku nimel ja üürnikul tuleb kõik üüriobjektiga seotud tasud, sealhulgas üüri ettemaks, tagatisraha, vahendustasu maksta sularahas maaklerile ehk vahendajale,” selgitas Roosileht. Õiguslikud probleemid tekivad tema sõnul siis, kui üürnik soovib üürilepingust taganeda ja üürileandjal tuleb üürnikule tagastada makstud üüri ettemaks ja tagatisraha. “Juriidiliselt saab nõude alusetult saadu tagastamiseks esitada sellisel juhul üürileandja vastu, kuigi need rahad on tegelikkuses saanud maakler sularahas endale,” märkis Roosileht.

Tema praktikas on esinenud juhtumeid, kus libamaakler annab üürile korteri, mis ei kuulugi üürilepingus märgitud isikule, vaid hoopis kellelegi kolmandale, kelle andmed ei ole omakorda üürnikule teada. “Sellistel juhtudel on küll võimalus esitada alusetu saadu tagastamise nõue libamaakleri vastu, kuid hiljem selgub, et ta on ametlikult täiesti varatu. Võib ka juhtuda, et libamaakler ei edasta sularahas saadud summasid kinnisvara omanikule ning lõpuks on klient nii rahast kui ka soovitud kinnisvara objektist ilma,” tõdes Roosileht.

Parem karta kui kahetseda

Ebameeldivuste vältimiseks soovitab Roosileht uurida kinnisvaramaakleri tausta ja veenduda, kas ta on ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige. Viimasel juhul saab kinnisvaramaakleri taustauuringut teha maaklerite registris. “Kinnisvaramaakler ei pea olema ilmtingimata Koja liige, kuid hea mainega kinnisvaramaakleril on kindlasti olemas firma ja oma kontor, kus kliendiga kohtuda ja sõlmib kliendiga vastava käsunduslepingu, ” sõnas Roosileht.

Kinnisvaramaakleri tausta saab uurida ka googeldades, kui on teada tema nimi. Nii saab teada, kas kinnisvaramaakler tegutseb ettevõttes või on tegemist isehakanud “spetsialistiga”. Roosileht soovitab lisaks uurida ka kinnisvarafirma tausta ning uurida avalikest allikatest, kas kinnisvaramkaakleril konkreetse objekti müügiks üldse esindusõigus olemas on. “Samuti ei tohiks teha sissemaksid või broneerimistasusid sularahas, vaid eelistada pangaülekandeid, mis tuleks teha maakleri ettevõtte kontole või veelgi parem tasuda notari deposiitkontole,” paneb ta inimestele südamele.

Esimesed ohumärgid, mille alusel tuvastada libamaakler:

  • Libamaakler ei tegutse FIE-na või ettevõttes, vaid eraisikuna
  • Libamaakleril ei ole kontorit, kus kliendiga kohtuda ja lepinguid sõlmida.
  • Libamaakler ei sõlmi käsunduslepingut.
  • Libamaakler arveldab sularahas ega soovi arveldada läbi panga. Libamaakler sõlmib korterite või muu kinnisvara broneerimisel broneerimislepingud ja soovib, et kõik ettemaksed ka suuremates summades tasutakse talle sularahas.
  • Libamaakler sõlmib broneerimislepingu maakleri ja ostja vahel, kuid see tuleb sõlmida müüja (omaniku) ja ostja vahel.
  • Libamaakleril ei ole tavaliselt visiitkaarti oma kontaktandmetega.