Oluliseim info hüpoteegi ja selle kasutuse kohta

Lihtsas keeles on hüpoteek kinnispant ja see seatakse kinnisasjale näiteks laenu tagatisena. Kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks on hüpoteek seatud (hüpoteegipidaja), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Kui hüpoteek on seatud laenu tagatisena, siis hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja (laenuandja) laenulepingust tulenevad nõuded, sealhulgas laenu põhiosa, intressid, viivised, sissenõudmiskulud ja kõikvõimalikest lisadest tulenevad nõuded.

Hüpoteegiga tagatud nõude seadmine ja lõpetamine

Hüpoteek tekib kande tegemisega kinnistusraamatusse, mitte hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisega ning hüpoteek lõpeb kande kustutamisega kinnistusraamatust, mitte tagatava nõude lõppemisega. Asjaõigusseaduse kohaselt peab kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, olema notariaalselt tõestatud. Tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes ning hüpoteegipidaja vahetumisel uue hüpoteegipidaja suhtes.

Kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet pole tekkinud, on koormatud kinnisasja igakordsel omanikul õigus nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul on õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil.

Millal võib hüpoteegipidaja hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundmüüki panna?

Hüpoteegi seadmisel tuleb arvestada sellega, et kui hüpoteegiga tagatud laenulepingust tulenevat kohustust ei täideta nõuetekohaselt enam kui kolm kuud, siis allub hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik kohesele sundtäitmisele ja hüpoteegipidaja (tavaliselt laenuandja) võib pöörduda koheselt kohtutäituri poole täitemenetluse algatamiseks hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Sellisel juhul pole täitemenetluse algatamiseks vajalik jõustunud kohtulahend (kohtuotsus või määrus), vaid täitedokumendiks on notariaalselt tõestatud kokkulepe (hüpoteegi seadmise leping). Täitemenetluses toimub selle täitedokumendi alusel hüpoteegipidaja nõude rahuldamiseks tagatisvara sundmüük enampakkumise korras (oksjon).

Hüpoteeki ei või realiseerida tagatava nõudeta

Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta, see tähendab, et täitemenetluse võib korraldada üksnes ulatuses, kus hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel on hüpoteegipidajal õigus nõuda. Sellisele seisukohale on asunud Riigikohus 25.04.2018 tsiviilasjas nr 2-15-8579 p. 20.

Kinnisasja omanik võib hüpoteegipidaja vastu esitada ainult selliseid vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatusse tehtud kandel või mis on tal sissenõude esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. Kui kinnisasja omanik ei ole tagatud nõude võlgnik, võib ta esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja.

Täitemenetlus hüpoteegi alusel tähendab hüpoteegipidaja asjaõigusliku nõude realiseerimist ning hüpoteegi alusel läbiviidavas täitemenetluses ei saa pöörata sissenõuet kinnisasja omaniku varale, millele hüpoteek ei ulatu. Selleks on vajalik ka isiklik täitedokument kinnisasja omaniku suhtes (eelkõige kohtulahend, vt ka Riigikohtu 29. mai 2012.a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 17).

Hüpoteegiga tagatud nõuete maksmapanek täitemenetluses on piiratud hüpoteegi enda ulatusega

See tähendab, et hüpoteegiga tagatud nõuete realiseerimise võimalus on piiratud hüpoteegisummaga ja selles ulatuses on võimalik kõik tagatud nõuded koormatud kinnisasja arvel rahuldada.

Hüpoteegiga on tagatud põhinõue (laen), intressid, viivised kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud ja täituri tasud ning kindlustusmaksed, mille hüpoteegipidaja on kinnisasja omaniku eest tasunud.

Hüpoteegi sundtäitmiseks pole vaja läbida kohtumenetlust

Oluline on teada, et kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta vabatahtlikult, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, sest hüpoteegipidajal on seadusega võimaldatud taotleda hüpoteegi sundtäitmist lihtsustatud korras ilma kohtumenetlust läbimata. Hüpoteegiga tagatud nõue on täitemenetluses TMS § 174 lg 3 p 2 kohaselt eelistatud teistele nõuetele, st täitemenetluses on kinnisasja müügist saadud tulemist tuleb rahuldada esmajärjekorras hüpoteegipidaja nõue (enne võetakse müügitulemist siiski maha täitekulud).

Vastutustundetu laenamine võib laenuandja enda panna kulusid kandma

Kui on antud laenu kinnisvara tagatisel ja laenuandja on jätnud maksevõime hindamata ning on andnud laenu isikule, kellel puudub igasugune sissetulek või kui see pole olemasolevaid kohustusi arvestades piisav, siis on antud laenu vastutustundetult, mille tulemusena võib olla tekkinud laenusaajale kahju. Kuigi laenu tagatiseks on kinnisvara, ei tähenda see seda, et laenuandja ei pea kasutama mõistlikke ning tema majandustegevuses mitte liigselt koormavaid võimalusi kontrollida, millest koosneb laenutaotleja sissetulek ning kas on mõistlikult alust arvata, et selline sissetulek laekub laenusaajale ka ettenähtavas tulevikus. Kui laenuandja on rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet ja selle tulemusena on tekkinud laenusaajale kahju, siis on laenusaaja õigustatud tasaarvestama oma nõude laenuandja nõudega. Sellisel juhul, kui hüpoteegipidaja on algatanud täitemenetluse hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks ja laenusaaja või tagatise omanik leiab, et laenusaajale on antud laenu vastutustundetult, siis on tal võimalus esitada kohtusse hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Kui kohus leiab, et täitemenetlus pole lubatav ja seetõttu, et laenusaajale on tekkinud kahju vastutustundetu laenamisega, siis laenuandja nõue laenusaaja vastu lõpeb. Kuivõrd hüpoteegi puhul ei ole täitedokumendiks kohtulahend, siis saab kohtus hagi esitamisel esitada laenusaaja kõiki vastuväiteid, mis tal laenuandja vastu on. Hüpoteegi puhul täitemenetluses ei ole kohus saanud kontrollida nõude põhjendatust ja selle kujunemist, sest täitedokumendiks on hüpoteegi seadmise leping, mis on sõlmitud laenu tagamiseks.