Väljaüüritud kinnisasja müümine – mida peaks teadma üürnik, müüja ja ostja?

Paljud meist elavad üürikorterites, samuti ostetakse tihtipeale kinnisvara investeeringuna justnimelt selle väljaüürimise eesmärgiga. Mis saab aga üürilepingust kinnisasja omaniku vahetumisel? Mida peaks teadma üürnik, kinnisasja müüja ning kinnisasja ostja?

• Kuidas toimub üürilepingu üleminek?
• Tähtajalise üürilepingu ülesütlemine üürileandja vahetumisel – millal ja mis tingimustel on see võimalik?
• Üürniku õigused tähtaegse üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel
• Mida peaks teadma väljaüüritud kinnisasja müüja?
• Mida peaks teadma väljaüüritud kinnisasja ostja?
• Kokkuvõtteks

Üürilepingu üleminek

Kui kinnisasi on antud üürniku valdusesse, lähevad vastavalt võlaõigusseadusele üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle kinnisasja uuele omanikule. See tähendab, et kui oled üürnikuna näiteks üürikorterisse sisse kolinud, on korter antud Sinu valdusesse ning üürileping läheb automaatselt üle korteri uuele omanikule. Kui uus omanik soovib peale korteri soetamist Sinuga uue üürilepingu sõlmida, siis tegelikult selleks vajadus puudub. Päevakorda võib see küsimus tõusatuda näiteks siis, kui uus omanik soovib lepingutingimusi Sinu jaoks halvemuse suunas muuta – näiteks tõsta üüritasu. Kui Sa uut lepingut sõlmida ei soovi, jääb Su korteri uuel omanikul üle vaid kas olukorraga leppida või üürileping üles öelda. Tähtajatu üürilepingu saab korraliselt üles öelda kolmekuulise etteteatamisega. Tähtajalist üürilepingut saab aga üldjuhul üles öelda vaid mõjuva põhjusel – näiteks juhul, kui üürnik tasumisega kolme kuu üüri ulatuses viivitab.

Tähtajalise üürilepingu ülesütlemine üürileandja vahetumisel

Kui üldjuhul saab tähtajalist üürilepingut üles öelda vaid mõjuval põhjusel, siis kinnisasja omaniku vahetumisel on ka üks erisus. Nimelt võib kinnisasja omandaja üürilepingu kolme kuu jooksul peale kinnisasja soetamist üles öelda, teatades sellest kolm kuud ette. Näiteks juhul, kui korteri uus omanik teatab üürnikule järgmisel päeval peale korteri soetamist, et soovib üürilepingu lõpetada, kestab üürileping veel kolm kuud. Kui uus omanik teatab üürilepingu lõpetamise soovist päev enne kolme kuu täitumist, kestab üürileping samuti veel kolm kuud – seega maksimaalselt võib üürileping sellisel juhul kesta pea pool aastat – olenevalt sellest, millal uus omanik lepingu lõpetamisest ette teatab. Kui aga kinnisasja omaniku vahetumisest on möödas rohkem kui kolm kuud, kaotab kinnisasja uus omanik õiguse lepingut sellel alusel üles öelda ning vajab taas mõjuvat põhjust.

Oluline on ka see, et elu- ja äriruumi üürilepingu puhul on kinnisasja uuel omanikul õigus üürileping ära lõpetada ainult siis, kui ta üüritud ruumi tungivalt ise vajab. Korteri puhul võib see tähendada näiteks seda, et uuel omanikul on vaja sinna ise sisse kolida. Kui korteri uus omanik ostis selle aga investeerimise eesmärgil, siis tõenäoliselt ta seda korterit tungivalt ise ei vaja ning selliselt üürilepingut Sinuga üles öelda ei saa.

Pead siiski välja kolima, kuid samaväärse korteri üüritasu on suurem – mis nüüd?

Kui Sul oli sõlmitud tähtajaline üürileping ning kinnisasja uuel omanikul oli õigus see eelpool kirjeldatud erisuse alusel üles öelda, vastutab eelmine omanik üürilepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Oletame näiteks, et Sa üürisid kahetoalist kesklinna korterit ning Sul oli sõlmitud kolmeaastane üürileping, mis pidanuks kestma veel kaks aastat. Kui üürihinnad aga vahepeal tõusnud on või Su korteri eelmine omanik oli lihtsalt hea inimene, kes üüris korterit turuhinnast madalama hinnaga, saad Sa nõuda üüri hinnavahe hüvitamist. Näiteks juhul, kui varem maksid Sa korteri eest 300€ kuus, kuid nüüd leiad sarnase korteri 400€ eest kuus, peab kinnisasja eelmine omanik selle 100€’ise hinnavahe Sulle hüvitama üürilepingu kestuse jooksul – ehk kui Su üürileping oleks kestnud veel kaks aastat (24 kuud), peab eelmine omanik Sulle hüvitama 24×100€ ehk 2400€. Muidugi ei pruugi üürnikule tekkinud kahju piirduda üksnes üüri hinnavahega – kahju võib seisneda ka kolimisega tekkinud kulutustes jms.

Müüd väljaüüritud kinnisasja ning soovid üürnikule kahju hüvitamise riske maandada?

Kui Sa müüd korterit või maja, mille oled eelnevalt tähtajalise üürilepinguga välja üürinud ning tahad vältida seda, et peaksid üürnikule üürilepingu lõppemisega tekkinud kahju hüvitama, on Sul riskide maandamiseks kaks võimalust.

Esimene võimalus on lisada kinnisasja müügilepingusse vastav punkt, et kinnisasja ostja ei tohi tähtajalist üürilepingut lõpetada või vastutab üürnikule tekkinud kahju eest ise. Muidugi ei välista see korteri uue omaniku eespool kirjeldatud seadusest tulenevat õigust üürileping kolme kuu jooksul peale soetamist üles öelda ega ka üürniku seadusest tulenevat õigust Sinu vastu kahju hüvitamise nõue esitada. Küll aga tähendab see seda, et kui uus omanik siiski tähtajalise üürilepingu puhul sellist ülesütlemise õigust kasutab, saad Sina müügilepingule tuginedes omakorda tekkinud kahju uuelt omanikult välja nõuda. Ehk siis – kui üürnikule tekib seetõttu kahju, pead Sina ikkagi selle kahju üürnikule hüvitama. Sina omakorda saad aga selle kahju pärast üürnikule hüvitamist välja nõuda kinnisasja uuelt omanikult, kes selle Sinu käest ära ostis.

Teine võimalus, mis sellise kahju tekkimise võimaluse üldse välistab, on teha kanne kinnistusraamatusse. Nimelt on üürnikul õigus nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist ning kinnisasja igakordne omanik peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada. Sellise kinnistusraamatu märke korral ei ole ka kinnisasja uuel omanikul õigust üürilepingut lõpetada ning üürnikule ei saa seega kahju tekkida.

Mida peaks ostja jälgima kinnisasja soetamisel?

Kinnisasja ja eriti elu- või äriruumi soetades uuri alati, kas eelmine omanik on kinnisasja väljaüürimiseks sõlminud üürilepingu ja kas kinnisasi on antud üürniku valdusesse. Kui kinnisasi on välja üüritud, siis tutvu kindlasti üürilepinguga. Kui ostad kinnisasja investeerimis eesmärgil, et seda ka ise edaspidi välja üürida, veendu, et üüritasu vastaks Sinu ootustele. Samuti vaata üle muud üürilepingu tingimused, nagu näiteks üürilepingu kestus – üürituru kasvu arvestades ei pruugi olla näiteks mõistlik mitmeks aastaks fikseeritud üüritasuga sõlmitud üürileping. Kui tähtajalise üürilepingu tingimused on Sinu jaoks sobimatud ja Sa näiteks soetatavat korterit endale ise elukohaks ei vaja, lase eelnevalt korteri müüjal sõlmida üürnikuga uus, Sinule sobiv leping. Kui see tal ei õnnestu, võib olla mõistlik oma ostuotsingutel liikuda edasi järgmise korteri juurde.

Üürilepinguga koormatud kinnisasja soetamisel jälgi kindlasti ka seda, kas üürileping on tähtajaline või tähtajatu. Tähtajatu üürilepingu võid Sa igal ajal kolmekuulise etteteatamisega üles öelda. Tähtajalise üürilepingu saad Sa üles öelda aga kuni kolme kuu jooksul peale kinnisasja soetamist kolmekuulise etteteatamisega. Kui tegemist on elu- või äriruumiga, siis saad tähtajalise üürilepingu üles öelda aga vaid siis, kui vajad tungivalt seda kinnisasja ise. Kui Sa üürilepingu sel alusel üles ütled, siis üldjuhul vastutab üürilepingu ülesütlemisega üürnikule tekkinud kahju eest kinnisasja eelmine omanik. Kui aga müügilepingusse on lisatud näiteks punkt, et Sa ei tohi tähtajalist üürilepingut üles öelda, siis seda seadusest tulenevat õigust see punkt Sinult küll ära ei võta, kuid eelmine omanik saab tekkinud kahju omakorda Sinult välja nõuda.

Kindlasti kontrolli kinnisasja soetades alati üle ka selle kohta käivad kinnistusraamatu kanded. Näiteks juhul, kui üürilepingu kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse, siis sellist üürilepingut ei saa Sa üles öelda isegi kinnisasja omaniku vahetumise erisusele tuginedes. Samuti võivad kinnistusraamatusse kantud olla erinevad servituudid või hüpoteegid, mis võivad hilisemalt probleemseks osutuda.

Kokkuvõtteks

• Kinnisasja omaniku vahetumisel lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kinnisasja uuele omanikule. Uue üürilepingu sõlmimine uue omaniku ja üürniku vahel vajalik pole.
• Tähtajatu lepingu saab igal ajal kolmekuulise etteteatamisega üles öelda. Tähtajatu üürilepingu saab üles öelda kuni kolme kuu jooksul peale kinnisasja omaniku vahetumist.
• Elu- või äriruumi tähtajalise üürilepingu saab kolme kuu jooksul peale kinnisasja omaniku vahetumist üles öelda vaid siis, kui uus omanik üüritud ruumi ise tungivalt vajab, näiteks vajab korterit seal elamiseks.
• Tähtajalise üürilepingu ülesütlemisel kinnisasja omaniku vahetumisel tekib üürnikul üürilepingu lõppemisega tekkinud kahju hüvitamise nõue kinnisasja eelmise omaniku vastu.
• Müügilepingus võib sätestada, et kinnisasja ostja ei tohi tähtajalist üürilepingut lõpetada. Seadusest tulenevat õigust üürileping lõpetada see ostjalt siiski ära ei võta, kuid sel juhul tekib müüjal omakorda kahju hüvitamise nõue ostja vastu müügilepingu tingimuste rikkumise tõttu.
• Kinnistusraamatusse tehtud üürilepingu kohta käiv kanne tagab, et kinnisasja igakordne omanik peab lubama üürnikul kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada. Sel juhul ei saa üürilepingut üles öelda ka kinnisasja omaniku vahetumisel.