Kas eriolukord annab õiguse nõuda üürisumma vähendamist?

Eriolukord Eestis on kestnud üle kuu ning on tõenäoline, et tavapärane elukorraldus ei taastu veel lähiajal. See aga tähendab, et paljud inimesed ei saa veel tööle naasta ning rahaline kitsikus ei luba võetud kohustusi täita. Kas raskustesse sattunud inimestel on õigus eriolukorrale tuginedes nõuda üürisumma vähendamist ning millised õigused on äripinna rentnikel rendisumma mittetasumiseks või vähendamiseks? HUGO.legal jurist Merike Roosileht selgitab.

Õigusabiplatvormi HUGO.legal jurist Merike Roosilehe kommentaar:

Üürilepingust tulenevaid üürileandja ja üürniku suhteid reguleerib võlaõigusseadus (VÕS). VÕS ei näe otseselt ette võimalust üüri vähendamiseks eriolukorras. See on pigem üürilepingu poolte vahel kokkuleppe küsimus.

Võlaõigusseadus ei näe otseselt ette võimalust üüri vähendamiseks seoses vääramatu jõuga. VÕS § 103 lg 1 kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Üldjuhul vääramatuks jõuks loetakse eelkõige asjaolusid, mis ei allu lepingupoole kontrollile (nt. loodusjõud, streik, muudatused seadusandluses, sõda jms.).

Tuleb vaadata, mida ütleb poolte vahel sõlmitud üürileping vääramatu jõu esinemise kohta. Sageli on üürilepingus kokku lepitud, et lepingust tulenevate kohustuste mittetäitmist või täitmisega viivitamist ei loeta lepingu rikkumiseks, kui selle põhjuseks on vääramatust jõust (force majeure) tulenevad asjaolud. Kui aga lepingus ei ole sätestatud vääramatu jõu esinemine, siis tuleb lähtuda VÕS § 103. Kui vääramatu jõu mõju on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil vääramatu jõud kohustuse täitmist takistas.

Täna aga puudub kohtupraktika selle kohta, kus on pandeemiat käsitletud vääramatu jõuna, mis vabastab võlgniku kohustuse täitmisest. Lisaks tuleb üürisuhetes arvestada, et senise kohtupraktika kohaselt ei ole rahaliste kohustuste puhul rikkumine vabandatav. VÕS § 105 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest või mitte, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, aga samuti ka alandada hinda.

Seega, kui üürnik soovib tugineda vääramatule jõule, siis peab ta sellest koheselt teavitama ka üürileandjat ja vastavalt sellele saab üürileandja otsustada. Mõistlikkuse printsiibist tulenevalt, arvestades antud eriolukorda pandeemia tõttu, on üürileandjal mõistlik poolte kokkuleppel üüri alandada eriolukorra perioodiks. Mõlemal poolel tuleks lähtuda hea usu põhimõttest ja mitte oma õigusi kuritarvitada antud olukorras. Soovitan lepingupooltel võimalusel jätkata üürisuhet ning eriolukord teineteisele mõistlikkuse piires vastu tulles üle elada. Üürileandjal tuleks arvestada, et antud olukorras ei pruugi ta leida uut üürnikku sama üüritasuga. Üürilepingu ülesütlemisel võib üürileandjal endal tekkida suurem kahju kui üüri alandamisel, sest ülesütlemisel tuleb tal endal hakata tasuma kõrvalkulusid ja otsida uus üürnik.

Äripinna üürnikud, kel on takistatud üüripinna lepingujärgne kasutamine kehtestatud piirangute tõttu, võivad üüri alandamisel tugineda VÕS § 278 p. 4. Selles sätestatu kohaselt võib üürnik nõuda üüri alandamist vastavalt VÕS § 296, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud. Kui asja lepingujärgne kasutamine on kehtestatud piirangute tõttu välistatud osaliselt või täielikult, siis VÕS § 296 lg 1 annab üürnikule võimaluse keelduda üüri tasumisest või nõuda üüri alandamist eriolukorra perioodil. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-179-15 p. 19 asunud seisukohale, et VÕS § 296 lg 1 ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust – tegemist ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle aja eest.
Kui asja kasutamine ei ole takistatud pandeemia tõttu ja piirangud ei mõjuta selle kasutamist, siis ei ole üürnikul üüripinna kasutamine takistatud ja tal ei ole õigust nõuda üüri alandamist ega keelduda selle tasumisest.

Kokkuvõtvalt:

• Erapinna üürnikul ei ole õigust keelduda üüri tasumisest eriolukorra tõttu, sest see ei takista tal üüripinna kasutamist. Üürnik võib nõuda üüri alandamist eriolukorra perioodiks, kui see on põhjendatud ja saavutatakse üürileandjaga kokkulepe. Võlaõigusseadus ei näe otseselt ette võimalust üüri vähendamiseks seoses vääramatu jõuga.
• Oluline on teineteise mõistmine ning kokkuleppele jõudmine – üürisumma vähendamine on üürileandja vastutulek ja see on mõlema lepingupoole huvides..
• Äripinna üürnikud võivad keelduda või nõuda üüri alandamist, kui asja lepingujärgne kasutamine on kehtestatud piirangute tõttu välistatud osaliselt või täielikult.