Памятка арендодателю в Эстонии: от договора аренды до возврата квартиры

Ноябрь 2026 года. Текст подготовлен на основе статьи юриста HUGO.legal Merike Roosileht 2019 года и приведён в соответствие с действующим законодательством Эстонии.

Квартира отремонтирована, объявление размещено, и первый желающий хочет въехать сразу. Большинство арендных отношений заканчивается без проблем. Но если арендатор не может платить или оставляет квартиру в плохом состоянии, многое зависит от того, что было записано в самом начале. В этой памятке собрано то, что нужно знать арендодателю в Эстонии: от заключения договора аренды квартиры до её возврата.

Юрист HUGO проверит ваш договор аренды или поможет с арендатором-должником, от 39 € / 30 мин. Посмотреть цены

В эстонском законе арендатор называется нанимателем (üürnik), арендодатель – наймодателем (üürileandja), договор аренды квартиры – договором найма (üürileping), а расторжение договора – отказом от договора (ülesütlemine). В тексте мы используем привычные слова.

Заключение договора аренды: о чём договориться заранее

1. Познакомьтесь с арендатором, но спрашивайте только необходимое

Даже хороший договор не гарантирует, что арендная плата поступит вовремя. Встретьтесь с арендатором, спросите, кто будет жить в квартире, и договоритесь, как он будет платить. Если хотите проверить, есть ли у арендатора платёжные нарушения, скажите ему об этом заранее. Запрашивайте только те данные, которые действительно нужны для решения.

2. Запишите все договорённости

В договоре аренды стоит указать как минимум:

• размер арендной платы, дата и способ оплаты;
• срок договора: срочный или бессрочный;
• какие побочные расходы несёт арендатор, например вода, электричество, отопление и вывоз мусора;
• размер гарантийного залога;
• разрешены ли домашние животные и курение;
• должен ли арендатор по окончании договора устранить обычный износ (см. ниже).

Если вы заключаете срочный договор больше чем на год, подпишите его вместе с арендатором собственноручно на бумаге или цифровой подписью. Иначе договор считается бессрочным.

Если арендатор платит наличными, давайте ему письменное подтверждение каждого платежа. Банковский перевод оставляет след сам по себе.

3. Побочные расходы и ремонтный фонд: что платит арендатор

Кроме арендной платы, арендатор несёт побочные расходы, только если об этом договорились письменно (подойдёт электронное письмо). Побочные расходы – это, например, вода, электричество, отопление и другие услуги, связанные с пользованием квартирой.

В договоре аренды жилья можно договориться и о том, что арендатор несёт расходы на содержание и улучшение всего здания, например платежи в ремонтный фонд и по кредиту квартирного товарищества. Сделать это нужно письменно и уже при заключении договора, а расходы должны оставаться в разумных, соразмерных и предсказуемых пределах. Если вы договорились, что арендатор несёт расходы на улучшение здания, вы не вправе повышать арендную плату из-за тех же улучшений.

Назовите в договоре, какие расходы оплачивает арендатор и каков их текущий размер. Общей ссылки на счёт квартирного товарищества может быть недостаточно. По договорам, заключённым до 14 января 2021 года, суды признавали такую договорённость ничтожной. Если сомневаетесь, покажите договор юристу. Подробнее – в статье «Ремонтный фонд и кредит квартирного товарищества: когда платит арендатор».

4. Гарантийный залог

Гарантийный залог не может быть больше арендной платы за три месяца. Арендатор может внести его в течение трёх месяцев равными частями. Храните залог в банке отдельно от своих денег, под проценты не ниже средней местной ставки. Проценты принадлежат арендатору. Если по окончании договора у вас есть требования к арендатору, сообщите о них в течение двух месяцев, иначе арендатор может потребовать залог обратно.

5. Передайте квартиру по акту

При передаче квартиры составьте акт приёма-передачи (в законе: передаточный акт), в котором отметите состояние квартиры, недостатки, мебель и показания счётчиков. Приложите фотографии или видео. Если акт есть, предполагается, что квартира передана в описанном в нём состоянии. Это помогает избежать споров в конце договора.

Расторжение договора аренды: сроки и порядок

• Срочный договор заканчивается с истечением срока. В обычном порядке расторгнуть его нельзя, только по уважительной причине.
• Договор, заключённый не меньше чем на два года, становится бессрочным, если ни одна из сторон не сообщит не позднее чем за два месяца до окончания срока, что не хочет его продлевать. Отметьте эту дату в календаре.
• Если арендатор остаётся в квартире после окончания срока и ни одна из сторон в течение двух недель не скажет, что не хочет продолжать, договор становится бессрочным.
• Бессрочный договор может расторгнуть любая сторона, предупредив об этом не меньше чем за три месяца. Ваше уведомление должно быть письменным (подойдёт электронное письмо) и содержать те же данные, что и при расторжении из-за долга (см. ниже), иначе оно недействительно.
• Арендатор может оспорить расторжение договора в течение 30 дней, если оно противоречит принципу добросовестности. Так бывает, например, если вы расторгаете договор, потому что арендатор добросовестно предъявил вам требование, вытекающее из договора.
• Арендатор может потребовать продления договора на срок до трёх лет, если прекращение договора повлекло бы тяжёлые последствия для арендатора или его семьи. Это относится и к расторжению, и к окончанию срочного договора. При срочном договоре он должен подать ходатайство не позднее чем за 60 дней до окончания срока, при расторгнутом договоре – в течение 30 дней со дня получения уведомления. Продление не дают, если оно противоречило бы вашим законным интересам, например если у арендатора есть долг по арендной плате или побочным расходам.
• По уважительной причине и бессрочный, и срочный договор можно расторгнуть в исключительном порядке. Причина уважительная, если с учётом всех обстоятельств от вас нельзя ожидать продолжения договора. Если арендатор, например, несмотря на предупреждение, мешает соседям или небрежно пользуется квартирой, о расторжении нужно предупредить не меньше чем за 30 дней. Этот срок можно не соблюдать, если арендатор умышленно повреждает квартиру.

Повышение арендной платы

При бессрочном договоре арендную плату можно повышать, как правило, раз в год. Сообщите об этом письменно или по электронной почте не меньше чем за 30 дней. В уведомлении должны быть указаны: на сколько повышается плата, новая арендная плата, с какой даты она действует, обоснование с расчётом и то, как арендатор может оспорить повышение. Если чего-то не хватает, повышение недействительно. Арендатор может в течение 30 дней оспорить повышение или расторгнуть договор. При срочном договоре арендную плату можно повысить, только если договор заключён не меньше чем на три года и основание повышения точно указано в договоре.

Что делать, если арендатор не платит за квартиру

Вы можете расторгнуть договор из-за долга (в законе: отказ от договора в исключительном порядке), если:

• арендатор два срока платежа подряд не заплатил арендную плату, побочные расходы или расходы на содержание и улучшение здания либо их существенную часть, то есть не меньше суммы за один месяц, или
• долг по арендной плате или невнесённый залог больше арендной платы за два месяца, или
• неоплаченные побочные расходы или расходы на содержание и улучшение здания больше тех же расходов за два месяца.

1. Письменно дайте дополнительный срок. Дайте арендатору не меньше 14 дней на погашение долга и предупредите, что если он за это время не заплатит, вы расторгнете договор. Подойдёт электронное письмо. Можно сразу написать, что если долг не будет погашен, вы будете считать договор расторгнутым по истечении этого срока. В таком случае надёжнее указать уже в этом письме все данные уведомления о расторжении (см. шаг 3).
2. Дополнительный срок можно не давать, если за предыдущий год арендатор не меньше двух раз заплатил только в течение дополнительного срока или после него.
3. Правильно оформите уведомление о расторжении (в законе: заявление об отказе от договора). В уведомлении должны быть указаны: арендуемая квартира, день окончания договора и основание расторжения. Добавьте фразу о том, что арендатор может оспорить расторжение в комиссии по аренде или в суде в течение 30 дней со дня получения уведомления, если оно противоречит принципу добросовестности. Если каких-то из этих данных нет, расторжение недействительно.
4. Если арендатор не съезжает, вы можете требовать освобождения квартиры и погашения долга в суде, а в Таллинне также в комиссии по аренде. Самостоятельно менять замки или выносить вещи арендатора нельзя. Учтите сроки: перед выселением судебный исполнитель даёт арендатору до трёх месяцев, чтобы съехать добровольно.

Возврат квартиры по окончании договора аренды

• Проверьте квартиру сразу при возврате и без промедления сообщите арендатору о недостатках, за которые он отвечает. Если этого не сделать, вы потеряете право ссылаться на них позже. Исключение – недостатки, которые нельзя заметить при обычном осмотре: о них нужно сообщить сразу, как только вы их обнаружите.
• За обычный износ арендатор не отвечает, если при заключении договора вы письменно не договорились, что арендатор устранит износ или возместит связанные с этим разумные и необходимые расходы. Эта договорённость не распространяется на мебель и другие вещи, которые вы передали вместе с квартирой.
• Требовать возмещения ущерба можно в течение шести месяцев. Срок начинается со дня, когда вы получили квартиру обратно. Если арендатор сам не возместит ущерб, обратитесь в этот срок в суд, а в Таллинне также в комиссию по аренде. Письмо арендатору срок давности не приостанавливает. Для долга по арендной плате срок давности – три года.

Часто задаваемые вопросы

Читайте также: ремонтный фонд и кредит квартирного товарищества и найти юриста.

Источники: Обязательственно-правовой закон, ст. 271–338; Закон о разрешении споров по договорам о найме жилого помещения; Закон об Общей части Гражданского кодекса; Кодекс исполнительного производства, ст. 180.