Kas naabrid saavad nõuda Airbnb’d pakkuva korteri sundvõõrandamist?

Viimastel aastatel on palju räägitud, kuidas Airbnb majutus on suurlinnade südalinnad muutnud turismikõrbeks, kus kohalikud elanikud ei saa enam elada taevasse tõusnud üüride ning lärmakate külaliskorterite tõttu. Ehkki üürirakenduse visioon on pakkuda ränduritele hotellide asemel kohaliku kombel elamise võimalust, on platvormi populaarsus toonud kaasa olukorra, kus terved majad muudetakse külaliskorteriteks ning kohaliku elustiili asemel on terved piirkonnad täidetud hingetute IKEA mööbliga sisustatud korteritega, milliseid võib leida ükskõik kust maailmas.

Sama saatus võib ähvardada ka Tallinna, sest lühimajutuse pakkumine ning ka vanalinna populaarsus väliskülaliste seas on vaid tõusuteel. Sellega seoses kerkib üha sagedamini teemaks küsimus, kas ühistu võib lühiajalise üüri majas üldse ära keelata ning millised on võimalused külaliskorterit pidava majalise taltsutamiseks.

Siinkohal tuleks eristada lühiajaalise üüri pakkumist üleüldiselt ning olukorda, kus lühiajalised üürnikud majas tugevalt rahu häirivad. Ühistud võivad sellise otsuse vastu võtta ning oma põhikirja kirjutada küll, aga tegelikult ei saa ühistu omaniku põhiõigusi niimoodi piirata. Hiljem ei pea selline keeld vaidluse korral vett ja nahaalse või ükskõikse naabri puhul pole sellest tõenäoselt abi niikuinii.

Küll võib see töötada korteriomanike vastastikuse kokkuleppena, millest ühise kogukonnana aumehelikult kinni peetakse. Samuti saadab see selge signaali nii vanadele kui potentsiaalsetele uutele omanikele, et lühiajaline üürimine majas tegelikult oodatud ei ole ja võib teiste naabritega tüli põhjustada.

Mida teha, kui lühiüüri pakkumine kortermajas on juba probleemiks muutunud

Ehkki lühiajalist üürimist majas eos ära keelata ei saa, ei pea naabrid tülikaks muutunud lühiüürilisi ka lõputult taluma. Korteriomanike vastastikused õigused ja kohustused tulevad korteriomandi- ja korteriühistuseadusest, mille järgi on iga korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomaniku asi on tagada, et ka tema korteri ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud samu reegleid järgivad.

Seega peaksid lühiajalised üürnikud end üleval pidama täpselt nii lugupidavalt nagu keskmised pikaajalised elanikud. Öörahu rikkumise korral on neile samuti võimalik kutsuda politsei ja näiteks trepikoja reostamise või ühisvara lõhkumise korral kahju korteriomanikult välja nõuda.

Korduvate tõsiste probleemide korral on teistel korteriomanikel võimalik nõuda ka kohustusi rikkunud omaniku korteri võõrandamist. Siiski tasub silmas pidada, et tegemist on niivõrd drastilise meetmega, et isegi mõjuvatel põhjustel võtab see tõenäoliselt aastaid aega.

Sundvõõrandamise saavad korteriomanikud algatada üldkoosoleku otsusega, kus sundvõõrandamise poolt peavad hääletama üle poolte kõigist kaasomanikest (poolte kohalolijate häältest ei piisa). Otsuseks ei piisa üksnes naabrite kaebustest, vaid koguda tuleb selgeid tõendeid, et rikkumised on olnud korduvad ja tõsised. Siia alla käivad näiteks politsei protokollid, turvakaamerate salvestused jmt materjal.

Samuti peab kõik sundvõõrandamiseni viinud asjaolud, mõjud ning põhjendused otsuses peensusteni lahti kirjutama. Sobiv detailsuse aste võib keskmisele inimesele tunduda juba tarbetu heietamisena, aga iga nüanss on tõesti oluline. Potentsiaalselt asja vaagiva kohtuniku jaoks on tegemist esimese allikaga, kust ta olukorrast pildi saab.

Kui selline otsus on vastu võetud, on korteriomanikul esiteks 3-kuuline periood korter vabatahtlikult võõrandada ja selle möödumisel peab korteriühistu või vähemalt üks korteriomanik pöörduma hagiga kohtusse. Järgnev kohtuvaidlus on omakorda aja- ja rahakulukas ning selle ettevõtmisel on mõtet tõesti vaid siis, kui heaga enam kuidagi ei saa.

Pigem tasub probleeme ennetada

Ka üürileandja ise saab palju ära teha, et tema korter ei oleks majanaabritele konflikti ja tüli allikaks. 

1. Sea oma üüripinnal selged reeglid. Näe oma korteri kirjeldusega vaeva ja pane sinna kirja kõik ühiselu reeglid, mida üürnikud naabritega samamoodi järgima peaks. Pidutsemise või külaliste keeld on oluline ka üürileandjale endale oma vara hoidmiseks, aga igal juhul võiks selgelt märgitud olla kellaajad, millest alates kehtib öörahu.
2. Ole detailne – kui trepikoda kajab, vaheuks paugub või rõdult levib suits ning jutukõma teistesse korteritesse, too need selgelt välja.
3. Lisaks üüriplatvormile endale peaks reeglid selgelt välja toodud olema ka korteris sees ja külaliste vastuvõtmisel tasub neist tähtsamad üle rääkida.
4. Suhtle aktiivselt naabritega ja palu probleemidest endale teada anda. Alati on lihtsam probleeme ennetada, kui juba kiiva kiskunud suhteid vaidlustega lahendama hakata.
5. Kui üürnik on reegleid selgelt eiranud, tasub see välja tuua ka hilisemas arvustuses. See aitab järgmistel üürileandjatel üürnikke paremini valida ning kogukonnas turvatunnet tekitada.

Kui üürileandja eelnevate punktide peale ise ei tule, tasub naabritel enne tüli üles kiskumist neile võimalustele tähelepanu juhtida ning oma ootustest ja muredest korteriomanikuga pidevalt rääkida.

Kokkuvõttes kehtivad nii lühi- kui pikaajalistele elanikele kortermajas ühesugused ühiselu reeglid. Heade suhete hoidmiseks ja probleemide ennetamiseks on parim viis selge kommunikatsioon ning ka aktiivne probleemide ennetamine korteriomaniku poolt. Korteri sundvõõrandamine saab olla viimane, aga mitte kuigi kiire abinõu pöördumatult kiiva kiskunud suhete korral.