Kui inimene palkab kinnisvaramaakleri, eeldab ta üldjuhul, et saab professionaalse teenuse. Maakler tunneb kinnisvaraturgu, aitab leida sobiva üürniku, korraldab asjaajamise ja viib tehingu lõpule. Sageli koostab ta ka üürilepingu.
Aga kas see tähendab, et maakleri koostatud lepingule võib kinnisilmi alla kirjutada?
Küsimus ei ole kirjavigades. Kõigil võib juhtuda, et mõni number või kuupäev läheb kogemata valesti. Probleem tekib siis, kui lepingus on vale korteri, parkimiskoha või panipaiga number, isikuandmed ei klapi, kuupäevad on valed või lepingusse on lisatud tingimus, milles pooled tegelikult kokku ei leppinud.
Üks viga võib olla eksimus. Kui aga samalaadsed vead korduvad või maaklerile on vigadele tähelepanu juba juhitud, tekib põhjendatud küsimus: kas leping vaadatakse enne kliendile saatmist üldse korralikult üle?
Üürileping ei ole lihtsalt vorm, kuhu tuleb nimed ja kuupäevad märkida. See määrab üürileandja ja üürniku õigused ning kohustused ning võib muutuda vaidluse korral üheks kõige olulisemaks dokumendiks. Seetõttu võivad ka esmapilgul väikesed vead hiljem suureks probleemiks kujuneda.
Kas vale number või kuupäev on tõesti nii oluline?
Kujutame ette olukorda, kus üürnik ja üürileandja on kokku leppinud, et üüritakse korter koos kindla parkimiskohaga. Maakler koostab lepingu, kuid parkimiskoha number on vale. Või on lepingus märgitud vale korteri number. Tehingu osalised ilmselt ise teavad, millist korterit tegelikult mõeldi, kuid dokument ei kajasta seda korrektselt.
Sama kehtib kuupäevade ja muude tingimuste kohta. Kui lepingu algus- või lõppkuupäev on vale, võib see tekitada segadust lepingu kehtivuse osas. Kui lepingus on kirjas ülesütlemise tähtaeg, mis ei vasta poolte kokkuleppele või kohaldatavale õigusele, võib vaidluse korral tekkida küsimus, millest lähtuda.
Mõne vea saab hiljem parandada. Kuid see võib nõuda mõlema poole uut kokkulepet, täiendavaid dokumente ja aega. Kui pooled on selleks ajaks juba tülli läinud, ei pruugi parandamine enam nii lihtne olla.
Seetõttu ei ole küsimus ainult selles, kas lepingus on vigu. Küsimus on ka selles, miks peab klient need ise avastama pärast seda, kui on professionaalse teenuse eest maksnud.
Kes vastutab, kui maakler koostab vigase lepingu?
Lepingut ei tohiks enne allkirjastamist läbi vaatamata jätta ei üürileandja ega üürnik. Inimene peab aru saama, millele ta alla kirjutab, ning kontrollima vähemalt seda, kas dokumendis on kirjas tema ja teise poole tegelik kokkulepe.
Kui maakler võtab enda ülesandeks üürilepingu koostamise, peab ta tegutsema professionaalse hoolsusega ning kajastama lepingus õigesti kokkulepitud tingimused ja kliendi esitatud andmed. Võlaõigusseaduse alusel võib oluliste andmete kontrollimata jätmine, kokkulepitud tingimuste väljajätmine või õigusvastaste tingimuste lisamine kujutada endast lepinguliste kohustuste rikkumist.
Kui selline rikkumine põhjustab kliendile kahju, võib kliendil olla õigus nõuda kahju hüvitamist. See eeldab muu hulgas kahju tekkimise ja maakleri rikkumise vahelise põhjusliku seose olemasolu.
Pea meeles. Iga viga ei anna automaatselt õigust hüvitisele. Kuid kliendi kohustus leping enne allkirjastamist üle vaadata ei vabasta maaklerit tema enda kohustustest.
Eriti problemaatiline on olukord, kus klient on maaklerile vajalikud andmed edastanud ja konkreetse tingimuse lisamist sõnaselgelt palunud, kuid see puudub valmis lepingust ikkagi. Kui klient peab ise korduvalt parandama maakleri koostatud lepingus elementaarseid vigu, tekib õigustatud küsimus, kas maakler on oma teenust osutanud nõutava hoolsusega.
Miks on see eriti oluline välismaise kliendi puhul?
Kui üürileandja või üürnik on välismaalane, võib tema võimalus lepingu sisu iseseisvalt hinnata olla väiksem. Ta ei pruugi tunda Eesti õiguskorda, teada, millised tingimused on tavapärased, ega osata märgata, kui mõni säte on vigane.
Sellises olukorras usaldab klient sageli maaklerit kui kohalikku professionaali. Kui maakler koostab lepingu ja saadab selle allkirjastamiseks, võib klient eeldada, et vähemalt põhiandmed ja kokkulepitud tingimused on korrektsed.
See ei tähenda, et välismaalasest klient ei peaks lepingut üldse lugema. Küll aga tähendab see, et maakleri selgitused ja hoolikas töö võivad olla tema jaoks eriti määravad.
Kui inimene ei saa aru, mida mõni lepingutingimus tegelikult tähendab, on mõistlik paluda see enne allkirjastamist lahti seletada. Vajaduse korral tasub küsida ka sõltumatut õigusnõu.
Kas maakler müüb kinnisvara või iseennast?
Kinnisvaramaakleri töös on müügioskus oluline. Maakler peab oskama esitleda objekti, leida sobiv klient ja jätta endast usaldusväärne mulje.
Aga professionaalsus ei tohiks piirduda sellega, kui veenvalt maakler oma kogemusest, tehingutest ja teenuse kvaliteedist räägib. See peaks väljenduma ka tema igapäevatöös.
Kas maakler kontrollib objekti andmeid? Kas ta loeb lepingu enne saatmist läbi? Kas ta märkab, kui eelmise lepingu viga on uuesti sisse jäänud? Kas ta kontrollib, et kliendi soovitud tingimused oleksid dokumenti lisatud?
Tüüplepingute kasutamises ei ole iseenesest midagi halba. Hästi koostatud lepingupõhi aitab vältida kirjavigu ja säästab aega. Mure tekib siis, kui seda kasutatakse automaatselt, kontrollimata, kas lepingus olevad andmed vastavad just sellele tehingule.
Mida tuleks enne üürilepingu allkirjastamist kontrollida?
Isegi kui lepingu koostas maakler, tasub enne allkirjastamist võtta mõni minut ja vaadata üle vähemalt järgmised punktid:
- Lepingu pooled: kas nimed ja isikuandmed on õiged?
- Üüripind: kas korteri, parkimiskoha ja panipaiga andmed vastavad kokkuleppele?
- Kuupäevad: kas lepingu algus, lõpp ja muud olulised kuupäevad on õiged?
- Raha: kas üür, kõrvalkulud, tagatisraha ja ettemaksed on kirjas nii, nagu kokku lepiti?
- Lepingu lõpetamine: kas ülesütlemise tingimused ja tähtajad on õiged ning kooskõlas seadusega?
- Poolte kokkulepped: kas kõik olulised tingimused, mida maaklerilt paluti, on lepingusse lisatud?
- Üleandmine: kas on kokku lepitud, kuidas fikseeritakse korteri seisukord, olemasolevad puudused, mõõdikute näidud ja üleantud võtmed?
Viimane punkt on eriti oluline, kuna korrektselt vormistatud üleandmise-vastuvõtmise akt aitab hiljem tõendada, millises seisukorras pind üle anti. Kui akti lisatakse fotod, mõõdikute näidud ja võtmete arv, on hilisemaid arusaamatusi lihtsam vältida.
Kui mõni tingimus jääb segaseks või tundub vale, tasub küsida selgitust enne allkirjastamist. Ära eelda, et tingimus on õige ainult sellepärast, et maakler selle lepingusse lisas.
Mis siis, kui viga avastatakse alles pärast allkirjastamist?
Kõigepealt tasub veale kirjalikult tähelepanu juhtida. Seejärel tuleks kokku leppida, kuidas viga dokumendis parandada.
Kui teine pool parandamisega ei nõustu või tekib vaidlus selle üle, milles kokku lepiti, võib olla vajalik õigusnõu. Eriti siis, kui lepingus olev viga puudutab lepingu lõpetamist, rahalisi kohustusi või õigust konkreetset pinda kasutada.
Iga kirjaviga ei muuda lepingut automaatselt kehtetuks ning iga ebatäpne tingimus ei tähenda tingimata, et maakler vastutab kogu tekkinud kahju eest. Iga lepingut ja olukorda tuleb eraldi hinnata vastavalt poolte kokkuleppele.
Mida varem viga märgatakse ja sellele kirjalikult tähelepanu juhitakse, seda lihtsam on see parandada. Pärast tüli on sama parandus juba teise poole nõusoleku küsimus.
Usaldus peab välja paistma ka lepingust
Eksimusi võib juhtuda kõigil. Ka maakler eksib. Küll aga on õigustatud ootus, et professionaal kontrollib oma tööd, parandab vead ja veendub, et kliendile edastatav dokument on korrektne ja vastab kokkuleppele.
Kui aga klient peab ise otsima vigu, parandama kuupäevi ja kontrollima, kas tema palutud tingimused on lepingusse lisatud, tekib paratamatult küsimus, mille eest maaklerile maksti.
Lõppkokkuvõttes ei näita maakleri professionaalsust ainult see, kui hästi ta ennast või kinnisvara müüb. Seda näitab ka see, kui hoolikalt ta oma tööd teeb.
Usaldus ei teki ainult sellest, mida maakler enda kohta räägib. See tekib ka sellest, kas tema koostatud lepingule saab päriselt kindlalt alla kirjutada.
