Юрист: многие люди, которые считают себя единоличными собственниками недвижимости, на самом деле таковыми не являются

В Эстонии возникла ситуация, когда в 2003-2013 годах согласно заключенному между супругами договору о разделе имущества владельцем имущества был отмечен только один из супругов, хотя это действует только в том случае, если в крепостную книгу так же внесена соответствующая запись. Из судебной практики выясняется, что в то время эту важную запись очень часто не делали, и многие открыли для себя этот нюанс лишь спустя годы через требования кредиторов, которые из-за не выполненных второй стороной обязательств пожелали реализовать недвижимость, так как по причине незанесенной в крепостную книгу записи имеет место совместное имущество. По оценке юриста, тема очень важная и касается тысяч пар.

Ану Баум, юрист OÜ HUGO поясняет:

Предположим, Вы уже много лет в браке, а также заключили брачный контракт, разделив имеющееся имущество, и продолжаете совместный жизненный путь уже в режиме раздельного имущества. Казалось бы, все должно быть в порядке, но так ли это?

Приходится признать, что на самом деле нет. В течение многих лет в Эстонии была практика, что в случае, если супруги разделили нажитое в браке имущество и, например, недвижимость осталась лицу, на чье имя она была зарегистрирована во время брака (хотя это было приобретенное во время брака имущество), то в крепостную книгу новая запись не вносится. Например, если Пеэтер и Мари разделили нажитое во время брака имущество и имеющуюся для совместного проживания семейную квартиру, которую они, конечно же, приобретали вместе, но владельцем в крепостной книге была Мари, в таком случае запись в книге оставалась в том же виде, новая запись о разделе имущества, в том числе о том, что Мари теперь единоличный владелец квартиры, не делалась.

 «При разделе совместного имущества в обязательном порядке необходим как договор вещного права, так и внесение записи в крепостную книгу»

Начиная с 2013 года, Государственный суд на протяжении всего времени придерживался позиции, что при разделе совместного имущества в обязательном порядке необходим как договор вещного права, так и внесение записи в крепостную книгу. Поскольку по оценке суда это не является новой правовой нормы, то в отношении этого и не возникает вопроса о влиянии задним числом.

В своих решениях Государственный суд дал трактовку, что, согласно ст. 641 действующего с 01.07.2003 Закона о вещном праве, которым должны руководствоваться лица в вопросах недвижимости, при совершении сделки с недвижимостью помимо заключения договора вещного права нужно делать соответствующую запись в крепостную книгу.

Здесь важно отметить, что при заключении договора вещного права, в том числе связанного с разделом совместного имущества, люди обращаются к нотариусу. Лицам без специальных юридических знаний неясно значение таких понятий, как «договор вещного права» и «записи в крепостную книгу», и, конечно, в таком случае они полностью доверяют нотариусу.

“Преобладала практика, когда в крепостном реестре не делалась запись о новом владельце”

Если люди сходили к нотариусу, заплатили госпошлину, нотариус заверил соглашение сторон о разделе имущества, а также заключил договор вещного права, то, по мнению человека, он сделал все, чтобы раздел имущества был законным и действительным в отношении третьих лиц.
К сожалению, это может не действовать в отношении совершенных до 2013 года сделок. В одном из своих решений окружной суд упоминал, что „хотя в 2007 г. преобладала практика, что, если в результате раздела совместного имущества, недвижимая вещь оставалась в единоличном владении супруга, который уже до этого был внесен в крепостную книгу как ее владелец, запись о новом владельце не вносилась, ответчик II не имеет права опираться на это, поскольку в данном случае нотариус объяснял требование внесения записи нового владельца и заключения договора вещного права “.

Обычно заявление о внесении записи в крепостную книгу делает нотариус, у которого оформляется договор вещного права. Даже если нотариус объяснил, что стороны договора должны еще отдельно предоставить заявление в крепостной реестр о внесении записи в крепостную книгу, не всегда люди понимают это.
В судебном решении есть ясная отсылка к преобладающей практике, которая, если говорить иными словами, означает, что данная проблема касается многих людей: «преобладала практика, что запись о новом владельце не вносилась в крепостную книгу, если недвижимая вещь уже была зарегистрирована на имя этого лица».

“ Недвижимое имущество без записи в крепостном реестре все время является совместной собственностью, несмотря на раздельность имущества”

На данный момент в практике Государственного суда возникла печальная ситуация, когда в Эстонии довольно много людей, по мнению которых, их имущество разделено и недвижимость не относится к совместному имуществу, но, к сожалению, это только по их мнению так. В действительности юридически положение такое, что уже однажды разделенное договором вещного права недвижимое имущество все еще относится к совместному имуществу супругов, хотя запись в крепостную книгу не внесена.

Ситуация, в которой лицо не внесено в крепостную книгу в качестве единоличного собственника, т.е. нет соответствующей записи в крепостной книге, дает возможность кредитору одного из супругов обращать требование к недвижимой вещи, ранее разделенной договором вещного права, как к совместной собственности.

“Проверьте крепостную книгу, являетесь ли Вы единоличным собственником”

Таким образом, люди, которые разделили совместное имущество с 2003 по 2013годы должны проверить записи в крепостной книге об имеющихся в их собственности недвижимых вещах. Если в крепостной книге однозначно не прописано, что единоличным владельцем является супруг, ставший единоличным собственником, то нужно в срочном порядке сделать соответствующие записи в крепостную книгу, предоставив необходимое заявление в крепостной реестр (https://www.rik.ee/et/kinnistuportaal). Если это кажется слишком сложным, то лучше обратиться к нотариусу, который сможет помочь со внесением записей в книгу. Соответствующую запись нужно внести так же в случае, если ставший единоличным владельцем супруг ранее был внесен в крепостную книгу в качестве единоличного владельца (см. решения Государственного суда № 2-17-4192, п. 10, № 3-2-1-74-16, п. 18.2, № 3-3-1-82-15, пп. 22.1-22.2 и др.), если в крепостной книге нет записи, в которой ясно написано, что лицо является единоличным собственником.

Информацию о внесении записей в крепостную книгу можно найти здесь: https://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/praktilisi-nouandeid/kuidas-tehakse-kinnisvaratehinguid-ja-vormistatakse

В заключение о самом важном:

1.     Не стоит опасаться раздельности имущества – имущество можно разделить также во время брака, часто это разумный шаг для снижения общих экономических рисков семьи.

2.     Как правило, раздел имущества проходит спокойно, если отношения между супругами еще хорошие, поэтому более разумно разделить имущество уже во время брака. Если случится, что брак нужно расторгнуть, это поможет сберечь время, нервы и финансы.

3.     Помните, что при разделе имущества нужно разделить так же и негативное имущество (обязательства в отношении третьих лиц, кредиты, лизинги и др.).

4.     Раздел имущества образом, когда одному остается имущество, а второму – обязательства, обычно не акцептируются. Конечно, может случиться так, что одна сторона возьмет кредит для удовлетворения личных потребностей, а другая будет заниматься улучшением уровня жизни семьи, но в таком случае Вы должны суметь доказать это.

5.     Записи в крепостной книге – важно помнить, что права на недвижимую вещь возникают, меняются и заканчиваются с внесением записи в крепостную книгу. Даже если Вы разделили имущество раньше, то сходите и проверьте, внесены ли Вы в крепостную книгу в качестве единоличного собственника (это должно быть четко прописано). Если нет, то обратитесь к нотариусу и попросите исправить записи. Безусловно, Вы можете сделать это и без помощи нотариуса, больше информации найдете здесь: https://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/kinnisvara-abieluvara-parimine/kinnistusraamat