31 мая, 2021
Когда человек имеет право преимущественной покупки квартиры?
Недавно тележурналистка Хээлия Силламаа публично рассказала о том, как ей с семьей пришлось отказаться от дома. Квартира находилась в совместной собственности, и сосед воспользовался правом в псоледнию минуту, чтобы купить квартиру. HUGO.legal Мерике Роосилехт объясняет, что следует знать о преимущественном праве покупки.
- Право преимущественной покупки должно быть реализовано в течение двух месяцев с момента получения информации о договоре купли-продажи и его содержании, а так же для реализации преимущественного права покупки необходимо подать нотариальное заявление продавцу.
- Следует записать к нотариусувремя для заключения договора о передаче права собственности на условную часть недвижимой вещи. Если продавец не явится к нотариусу, покупная цена условной части недвижимой вещи должна быть внесена на депозитный счет нотариуса.
- Чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки, необходимо своевременно подать официальное нотариальное заявление, чтобы были выполнены предварительные условия для реализации преимущественного права покупки.
- Осуществление преимущественного права покупки не должно противоречить принципу добросовестности (Гражданский кодекс § 138 (1).
- Пока действует время воспользования преимущественным правом покупки, не рекомендуется проводить ремонт объекта продажи. Если вы производили ремонт или собираетесь это сделать, вы должны принять во внимание риск того, что один из совладельцев захочет воспользоваться преимущественным правом покупки, которое является законным правом совладельца. Все квитанции о покупке и договоры, которые могут потребоваться в случае спора, должны быть сохранены для покрытия понесенных расходов.
- Возмещение понесенных расходов должно быть доказано, и соответствующее требование могут быть поданы в течение трех лет.
- С совладельцами нельзя заранее договориться о том, что они не воспользуются преимущественным правом покупки. В любом случае совладелец имеет право реализовать преимущественное право покупки, а совладелец реализует преимущественное право покупки в основном, если он уплачивает продавцу ту же покупную цену, что и покупатель. Следует учитывать, что для осуществления преимущественного права покупки необходимо подать официальное нотариальное заявление в срок, установленный для реализации преимущественного права покупки.
- Если вы решили купить квартиру в доме, находящемся в совместной собственности, при покупке квартиры отдайте предпочтение дому с нотариальным порядком пользования совладельцами, что помогает избежать недоразумений и споров между совладельцами. В отсутствие нотариальной процедуры для совладельцев в действительности условные части совладельцев не определены. Предпочитайте дом с квартирной собственностью.
Верховный суд объяснил преимущественное право покупки следующим образом:
В результате осуществления преимущественного права покупки между держателем преимущественного права покупки и продавцом возникает договор купли-продажи, и держатель преимущественного права может подать требование против продавца о выполнении договора купли-продажи. Согласно договору купли-продажи продавец обязан сделать возможным переход права собственности на объект договора купли-продажи к покупателю. Таким образом, продавец должен предоставить заявление о намерениях, необходимые для перехода права собственности на объект договора купли-продажи к правообладателю.
Для того, чтобы право собственности на недвижимую или условную часть недвижимой вещи было передано от одного лица к другому, должны существовать предварительные условия, предусмотренные в § 64¹ Законом о собственности, т.е. приобретатель и передающая сторона должны заключить реальный договор и передающая сторона должна иметь право распоряжаться предметом договора купли-продажи. Приобретатель должен быть внесен в земельную книгу как собственник недвижимой вещи (включая условную часть совместной собственности на недвижимую вещь), а передающая сторона должна иметь право распоряжаться объектом договора купли-продажи.
Внесение записи в земельную книгу предполагает согласие собственника недвижимой вещи на внесение записи (§ 34 1 (1) Закон о земельной книге). Таким образом, действующий договор купли-продажи дает покупателю (преимущественное право покупки) право потребовать от продавца заявление о намерениях и согласие, что является предварительным условием для заключения договора о вещном праве, чтобы ввести покупателя как собственника недвижимости (или условной части). Покупатель (преимущественное право покупки) не может требовать от продавца заявлений о намерениях, необходимых для приобретения права собственности, от лица, которое приобрело условную часть совместной собственности, обремененной преимущественным правом покупки.
Таким образом, лицо имеющее преимущественное право покупки может потребовать от продавца заявление о намерениях в качестве предварительного условия для удаления регистрации владельца земельной книги, если преимущественное право покупки имеет силу (см. § 257 (3) и § 63 (5) Закон о вещном праве). Следовательно, при осуществлении преимущественного права покупки, право преимущественной покупки лицо имеет право требовать единицы преднамеренных заявлением, которые являются предварительным условием для передачи права собственности на условную часть недвижимого имущества недвижимой вещи. Чтобы лицо имеющее право преимущественной покупки стало владельцем условной части совместной собственности на недвижимую вещь в результате осуществления покупки, продавец также должен заключить договор. Важно знать, что без действующего вещного договора держатель преимущественного права не может приобрести часть совместной собственности, которая является предметом договора купли-продажи, созданного в результате осуществления преимущественной покупки.
Согласно § 73 (2) Закону о вещном преве, совладельцы недвижимой вещи имеют преимущественное право при продаже условной части совместной собственности. В случае права преимущественной покупки обеспеченное требование представляет собой требование о передаче права собственности на объект договора купли-продажи (в данном случае совместной собственности на недвижимую вещь), вытекающее из договора купли-продажи между лицом имеющем право преимущественной покупки и продавецом. При осуществлении преимущественного права покупки необходимо выяснить, имеют ли правообладатели преимущественного права требовать от продавца перехода права собственности на оспариваемую часть совместной собственности. Если лицо имеющее преимущественное право покупки не имеет права требовать передачи права собственности от продавца, то лица, которые приобрели долю собственности у продавца, не обязаны давать свое согласие на отмену передачи права собственности.
Время два месяца
Важно проверить, было ли реализовано преимущественное право покупки в установленный срок и выполнены ли предварительные условия для реализации преимущественного права покупки. Покупатель должен дать согласие на удаление своего правового титула собственика, только в том случае, если при преимущественном праве покупке выполнилы все предварительные условия для требования исполнения договора купли-продажи, вытекающие из осуществления преимущественного права покупки.Также важно знать, что покупатель может отказаться дать согласие на занесение в земельную книгу в качестве владельца лица с преимущественным правом покупки и передачу недвижимой вещи до тех пор, пока ему или ей не будет возмещена уплаченная цена.
Вследствие осуществления преимущественного права покупки договор купли-продажи между держателем преимущественного права покупки и продавцом должен считаться заключенным на тех же условиях, что и между продавцом и покупателем (Статья 244 (1) Закона об обязательственном праве).Лицо, осуществившее преимущественное право покупки, устанавливает правовые отношения с продавцом, который передал условную часть недвижимой вещи в общем деле. Договор купли-продажи считается заключенным на тех же условиях, которые согласованы между продавцом и покупателем. Таким образом, если, например, покупатель уплатил покупную цену в размере 32 000 евро, такая же сумма должна быть уплачена продавцу по преимущественному праву покупки (в данном случае лицу, которое воспользовалось преимущественным правом покупки). Таким образом, лицо, воспользовавшееся преимущественным правом покупки, должно уплатить покупную цену продавцу по договору купли-продажи.
Покупатель имеет право требовать возврата 32 000 евро от продавца, а не от лица, воспользовавшегося преимущественным правом покупки. Лицо, осуществившее преимущественное право покупки, имеет право подать иск о выполнении договора купли-продажи и потребовать от продавца заявление о намерениях, необходимое для приобретения условной части. § 261¹ (1) Закон о вещном праве, позволяет лицу, которому должна быть уплачена покупная цена, отказать в даче согласия на изменение записи до того, как покупная цена будет выплачена ему или ей в связи с осуществлением преимущественного права покупки. Однако, что касается затрат на ремонт, понесенных покупателем условной части имущества (предмет договора купли-продажи), можно потребовать возмещения от лица, осуществляющего преимущественное право покупки. Покупатель поставил полностью новый пол, утеплил его и частично установил полы с подогревом, потому что полы были холодными и кривыми. Печь, которая была закопченной, была отремонтирована.
Предположительно, покупатель приобрел объект договора купли-продажи в непригодном для проживания в соответствии с этой целью состоянии. Поэтому строители провели капитальный ремонт квартиры (снесли все — печи, пол, стены). Эти расходы должны быть возмещены лицу, осуществляющему преимущественное право покупки. В любом случае эти затраты привели к значительному увеличению продажной цены (рыночной цены) объекта договора.
Если покупатель сам провел капитальный ремонт квартиры и затраты на ремонт не включают затраты на рабочую силу (он сам провел капитальный ремонт, на который он потратил два месяца), я бы порекомендовала покупателю оценить как минимум три строительные компании, чтобы получить оценку фактической стоимости работ. Если между покупателем и лицом, воспользовавшимся преимущественным правом покупки, возникает спор о понесенных расходах, можно заказать строительную экспертизу.
В соответствии с принципом процедурной экономии, разумно заклучить компромисс, согласно которому лицо, осуществляющее преимущественное право покупки, возмещает покупателю стоимость покупки за улучшения в квартире.
Статья также была опубликована в Maaleht, 28 марта 2021 года.
About the Author: Merike Roosileht
