Тележурналистка Хээлия Силламаа о преимущественном праве покупки
Недавно тележурналистка Хээлия Силламаа публично рассказала о том, как ей с семьей пришлось отказаться от дома. Квартира находилась в совместной собственности, и сосед воспользовался правом в последнюю минуту, чтобы купить квартиру. Юрист HUGO.legal Мерике Роосилехт объясняет, что следует знать о преимущественном праве покупки.
Основные моменты, которые следует учитывать:
- Право преимущественной покупки должно быть реализовано в течение двух месяцев с момента получения информации о договоре купли-продажи и его содержании. Для этого необходимо подать нотариальное заявление продавцу.
- Следует записаться к нотариусу для заключения договора о передаче права собственности на долю недвижимого имущества. Если продавец не явится к нотариусу, покупная цена доли должна быть внесена на депозитный счет нотариуса.
- Для реализации преимущественного права покупки необходимо своевременно подать официальное нотариальное заявление, чтобы были выполнены все условия.
- Осуществление преимущественного права покупки не должно противоречить принципу добросовестности (Гражданский кодекс § 138 (1)).
- Пока действует срок для реализации преимущественного права покупки, не рекомендуется проводить ремонт объекта. Если вы уже провели ремонт или планируете это сделать, учитывайте риск того, что совладелец может воспользоваться своим законным правом на преимущественную покупку. Сохраняйте все квитанции и договоры на случай возможных споров.
- Возмещение понесенных расходов должно быть доказано, и соответствующее требование можно подать в течение трех лет.
- Нельзя заранее договориться с совладельцами о том, что они не будут использовать свое право преимущественной покупки. Совладелец имеет право реализовать это право, уплатив продавцу ту же цену, что и покупатель. Для этого необходимо подать официальное нотариальное заявление в установленный срок.
- При покупке квартиры в доме, находящемся в совместной собственности, предпочтительно выбирать дом с нотариально заверенным порядком пользования, чтобы избежать недоразумений и споров между совладельцами. В отсутствие такого порядка доли совладельцев фактически не определены. Предпочтительно выбирать дом с оформленной квартирной собственностью.
Разъяснения Верховного суда о преимущественном праве покупки:
В результате осуществления преимущественного права покупки между держателем этого права и продавцом возникает договор купли-продажи, и держатель права может требовать от продавца его исполнения. Продавец обязан обеспечить переход права собственности на объект договора к покупателю, предоставив необходимые заявления.
Для передачи права собственности на недвижимость или ее долю должны быть выполнены условия, указанные в § 64¹ Закона о собственности: заключение договора, внесение приобретателя в земельную книгу в качестве собственника и наличие у продавца права распоряжаться объектом.
Внесение записи в земельную книгу требует согласия собственника (§ 34 1 (1) Закон о земельной книге). Таким образом, действующий договор купли-продажи дает покупателю право требовать от продавца необходимые заявления и согласие для внесения его в качестве собственника. Покупатель не может требовать эти заявления от лица, которое приобрело долю, обремененную преимущественным правом покупки.
Таким образом, держатель преимущественного права может требовать от продавца заявления для удаления записи о предыдущем собственнике, если право имеет вещный характер (§ 257 (3) и § 63 (5) Закон о вещном праве). Для того чтобы держатель права стал собственником доли, продавец должен заключить с ним договор. Без действующего вещного договора невозможно приобрести долю, являющуюся предметом договора, возникшего в результате осуществления преимущественного права.
Согласно § 73 (2) Закона о вещном праве, совладельцы имеют преимущественное право при продаже доли. В случае вещного права обеспеченное требование представляет собой требование о передаче права собственности на объект, вытекающее из договора между держателем права и продавцом. При осуществлении права необходимо выяснить, имеет ли держатель право требовать от продавца передачу права собственности. Если нет, то лица, которые приобрели долю, не обязаны давать согласие на отмену записи.
Срок реализации права — два месяца
Важно проверить, было ли реализовано преимущественное право в установленный срок и выполнены ли все условия. Покупатель должен дать согласие на удаление своей записи только в случае, если держатель права выполнил все условия для требования исполнения договора. Также важно знать, что покупатель может отказаться дать согласие на внесение держателя права в земельную книгу до тех пор, пока ему не будет возмещена уплаченная цена.
Вследствие осуществления права договор между держателем и продавцом считается заключенным на тех же условиях, что и между продавцом и покупателем (Статья 244 (1) Закона об обязательственном праве). Лицо, осуществившее право, устанавливает правовые отношения с продавцом, который передал долю. Договор считается заключенным на тех же условиях, что и между продавцом и покупателем. Таким образом, если покупатель уплатил 32 000 евро, такая же сумма должна быть уплачена продавцу держателем права. Таким образом, лицо, воспользовавшееся правом, должно уплатить покупную цену продавцу.
Покупатель имеет право требовать возврата 32 000 евро от продавца, а не от лица, воспользовавшегося правом. Лицо, осуществившее право, имеет право подать иск о выполнении договора и потребовать от продавца необходимые заявления для приобретения доли. § 261¹ (1) Закон о вещном праве позволяет лицу, которому должна быть уплачена цена, отказать в даче согласия на изменение записи до тех пор, пока цена не будет выплачена ему в связи с осуществлением права.
Что касается затрат на ремонт, понесенных покупателем доли (предмета договора), можно потребовать возм.
´
