HUGO помогает и консультирует по юридическим вопросам.
Ноябрь 2026 года. Текст подготовлен на основе статьи юриста HUGO.legal Merike Roosileht 2020 года и приведён в соответствие с действующим законодательством Эстонии.
В конце месяца приходит счёт за съёмную квартиру: аренда, вода, электричество и отопление. В строке «ремонтный фонд» ещё 30 евро, а под ней платёж по кредиту квартирного товарищества. Чей это расход, ваш или собственника квартиры, зависит от того, о чём вы с собственником письменно договорились при заключении договора аренды.
Коротко
- Платежи в ремонтный фонд и по кредиту квартирного товарищества вносит товариществу собственник квартиры.
- Арендатор несёт эти расходы, только если об этом письменно договорились при заключении договора. Подойдёт и электронное письмо, если из него видно согласие обеих сторон.
- Расходы должны оставаться в разумных, соразмерных и предсказуемых пределах.
- Если арендатор платит за улучшение здания, арендодатель не вправе повышать арендную плату из-за тех же улучшений.
- Суммы, уплаченные без договорённости, можно потребовать обратно, но срок давности по каждому платежу — три года.
Юрист HUGO проверит ваш договор аренды и скажет, должны ли вы платить в ремонтный фонд, от 39 € / 30 мин. Посмотреть цены
Что такое ремонтный фонд и кто в него платит
Ремонтный фонд — это деньги, которые квартирное товарищество (korteriühistu) собирает на будущие ремонтные работы в доме, например на крышу, фасад или трубы. Размер платежей указан в плане хозяйственной деятельности товарищества (majanduskava), который утверждает общее собрание собственников квартир.
Эти платежи вносит товариществу собственник квартиры, как правило, пропорционально своей доле в долевой собственности. То же относится к кредиту, который товарищество взяло, например, на реновацию дома. Товарищество не может требовать эти платежи с арендатора, потому что по закону перед товариществом отвечает собственник квартиры. Может ли собственник переложить эти расходы на вас, зависит от договора аренды.
В эстонском законе арендатор (квартиросъёмщик) называется нанимателем (üürnik), арендодатель — наймодателем (üürileandja), а договор аренды квартиры — договором найма (üürileping).
Когда арендатор должен платить в ремонтный фонд и по кредиту
Закон различает два вида расходов.
Побочные расходы
Услуги, связанные с пользованием квартирой: вода, электричество, отопление, вывоз мусора. Вы платите за них, если об этом договорились письменно.
Расходы на содержание и улучшение здания
Расходы на поддержание в порядке и улучшение всего дома, например ремонтный фонд и платежи по кредиту на реновацию. К ним применяются более строгие условия.
Расходы на содержание и улучшение здания вы оплачиваете, только если выполнены все эти условия:
- об этом договорились при заключении договора;
- договорённость записана так, чтобы её можно было позже прочитать и показать (в законе это форма, позволяющая письменное воспроизведение), например в договоре аренды или в электронном письме;
- расходы остаются в разумных, соразмерных и предсказуемых пределах. Закон не объясняет, что именно это значит. Смысл в том, чтобы уже при заключении договора вы понимали, какого порядка расходы вас ждут.
Общая фраза о том, что вы оплачиваете счёт квартирного товарищества, не обязательно означает, что вы должны платить и в ремонтный фонд, и по кредиту. Договорённость надёжна, если эти расходы названы в договоре отдельно.
Если вы платите за улучшение всего здания, арендодатель не вправе повышать арендную плату из-за тех же улучшений. Иначе вы заплатили бы за один и тот же ремонт дважды.
Вы вправе ознакомиться с документами, которые показывают, из чего состоит платёж, например со счётом квартирного товарищества. Попросите и план хозяйственной деятельности, если хотите узнать, на что собирается ремонтный фонд.
Если договор заключён до 14 января 2021 года. Новое правило действует для договоров, заключённых начиная с 14 января 2021 года. По более ранним договорам суды признавали договорённость о ремонтном фонде и платежах по кредиту ничтожной, даже если она была записана в договоре. Если ваш договор позже продлевали или изменяли, попросите юриста оценить, какое правило применяется.
Платили в ремонтный фонд без договорённости: как вернуть деньги
- Проверьте договор. Посмотрите, указано ли в договоре или в письме, отправленном при его заключении, что вы оплачиваете ремонтный фонд или платежи по кредиту квартирного товарищества.
- Запросите документы. Попросите у арендодателя счета квартирного товарищества, чтобы увидеть, из чего состоит сумма.
- Напишите арендодателю. Если договорённости нет, сообщите письменно, что вы не обязаны нести эти расходы, и попросите вернуть суммы, уплаченные без основания. Приложите расчёт по месяцам. Если вы не уверены, действует ли договорённость, не прекращайте платить самовольно. Задолженность по этим расходам может дать арендодателю право расторгнуть договор. Сначала покажите договор юристу.
- Не откладывайте. Срок давности — три года, и он считается отдельно для каждого платежа. Платежи старше трёх лет вернуть может уже не получиться.
- Если арендодатель отказывается, вы можете обратиться в суд. Если квартира находится в Таллинне, можно подать заявление и в Таллиннскую комиссию по аренде (üürikomisjon). За заявление в комиссию государственную пошлину платить не нужно, но комиссия не рассматривает денежные требования свыше 3200 евро. Насколько нам известно, комиссия по аренде сейчас работает только в Таллинне, за пределами Таллинна спор решает суд.
Арендодателю: как записать ремонтный фонд в договор аренды
- Запишите договорённость в договор сразу при его заключении. По формулировке закона условие, добавленное позже, не действует.
- Назовите, какие расходы несёт арендатор, например ремонтный фонд и платёж по кредиту квартирного товарищества, и их текущий размер в месяц. Общей ссылки на счёт товарищества может быть недостаточно.
- Если товарищество планирует крупный ремонт или кредит, сообщите об этом арендатору до заключения договора.
- Если арендатор несёт расходы на улучшение, не повышайте арендную плату из-за тех же улучшений.
- Храните счета товарищества и план хозяйственной деятельности, чтобы можно было показать их арендатору.
Как может помочь HUGO
Юрист HUGO проверит ваш договор аренды и скажет, действует ли договорённость о ремонтном фонде и платежах по кредиту. При необходимости он поможет составить требование о возврате или оценит, обращаться ли в комиссию по аренде или в суд. Мы отвечаем на русском, эстонском и английском языках, обычно в течение нескольких часов и не позднее чем через 1 рабочий день.
Разовая консультация
от 39 € / 30 мин
Подходит, если вы хотите проверить один конкретный вопрос, например условия договора аренды.
- Ещё до бронирования вы увидите цену, опыт юриста и оценки его клиентов.
- Если дело сложнее, вы сначала получите точную оценку времени.
Рекомендуем
Членство HUGO+
119 € / год
Подходит, если вы снимаете или сдаёте квартиру надолго и хотите, чтобы юрист был под рукой по каждой новой юридической теме.
- Первые 30 минут по каждой новой юридической теме включены в членский взнос.
- Действует для всей семьи.
- Меньше 10 € в месяц.
Часто задаваемые вопросы
Должен ли арендатор платить в ремонтный фонд?
Только если об этом письменно договорились при заключении договора аренды (подойдёт и электронное письмо) и расходы остаются в разумных, соразмерных и предсказуемых пределах. Без такой договорённости в ремонтный фонд платит собственник квартиры.
Должен ли арендатор платить по кредиту квартирного товарищества?
По тому же правилу: только если при заключении договора письменно договорились, что арендатор несёт расходы на содержание и улучшение здания. Это относится и к кредиту на реновацию, и к другим обязательствам, взятым для содержания здания, если они названы в договоре.
Может ли квартирное товарищество требовать платежи в ремонтный фонд с арендатора?
Нет. По закону перед товариществом отвечает собственник квартиры. Может ли собственник переложить эти расходы на арендатора, зависит от договора аренды между ними.
Можно ли договориться о ремонтном фонде по электронной почте?
Да, если из писем видны имена и согласие обеих сторон и договорённость была достигнута при заключении договора. Одностороннего уведомления арендодателя недостаточно.
Можно ли вернуть деньги, уплаченные в ремонтный фонд без договорённости?
Если для платежей не было основания, их можно потребовать обратно. Срок давности — три года, и он считается отдельно для каждого платежа. Платежи старше трёх лет вернуть может уже не получиться.
Должен ли арендодатель показать, из чего состоит платёж в ремонтный фонд?
Да. Если вы попросите, арендодатель должен показать вам документы, подтверждающие побочные расходы и расходы на содержание и улучшение здания, например счёт квартирного товарищества.
Читайте также: памятка арендодателю в Эстонии и найти юриста.
Источники: Обязательственно-правовой закон, ст. 292; Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах, ст. 40–41; Закон об Общей части Гражданского кодекса; Закон о разрешении споров по договорам о найме жилого помещения.
