7 памяток от юриста арендодателю

В последнее время много говорилось об аренде местожительства с точки зрения арендатора, однако рынок аренды также скрывает опасности и для арендодателя. Одной из больших проблем несомненно является ситуация, когда арендатор больше не платит арендную плату и не согласен освободить арендованную площадь. Юрист приводит наиболее важные аспекты, которые арендодатель должен знать.

Юристы OÜ HUGO занимались многими случаями, когда арендодатель несколько месяцев не получал деньги за аренду, и арендатор не согласен также освобождать арендную площадь.

По словам юриста OÜ HUGO Мерике Роозилехт, очень важна роль изучения информации об арендаторе, поскольку даже корректно оформленный договор не гарантирует своевременно поступающие арендные выплаты. «Наш опыт показывает, что большая часть арендаторов-мошенников и ранее поступали так же, а прогуглив их имена, можно найти предупреждение от прежних арендодателей. Разумеется что в идеале отношения арендодателя и арендатора являются доверительными, так как зачастую арендодатель оставляет своё имущество под хозяйским попечением арендатора. Более того, разумно изучить информацию об арендаторе и убедиться в его платежеспособности, рекомендуется с арендатором встретиться и осознать, подходит ли вам этот человек. Если определёное доверительное отношение возникло, то необходимо об этом заключить и корректный договор во избежание последующих недоразумений», — заявляет Роозилехт

Как поступить, если арендатор не платит арендные выплаты?

Арендодатель может досрочно отказаться от договора аренды в чрезвычайном порядке, если арендатор задержал выплату арендной платы, побочных расходов или их значительной части три срока платежа подряд.

По веской причине арендодатель может отказаться как от бессрочного, так и от срочного договора аренды в чрезвычайном порядке. Причина является уважительной, если арендодатель с учётом всех обстоятельста не может предположить, что арендатор продолжит выполнение договора.

В заявлении арендодателя об отказе от договора должны содержаться по крайней мере следующие данные:
1) арендуемый объект;

2) день прекращения действия договора;
3) основание для отказа;
4) в случае отказа от договора аренды жилого помещения порядок и срок отказа.

Как поступить, если арендатор не согласен освободить арендную площадь?

Если арендатор добровольно не освобождает арендную площадь, то арендодатель может потребовать созыва комиссии по аренде о незаконном завладении объекта арендатором или же через суд.

7 памяток арендодателю:

1) Договор — обязательно заключать письменно и зафиксировать все соглашения. В договоре необходимо зафиксировать дату выплаты аренды, способ выплаты аренды (наличными, перечислением) и частоту этого, а также размер арендной платы в виде суммы.
Если выплата аренды производится наличными, то при каждой оплате это необходимо фиксировать с обеих сторон. Если арендодатель запрещает, к примеру, держать домашнего питомца или курить, то это также необходимо письменно зафиксировать в договоре. Арендную площадь надо передать арендатору на основании акта приёмки-передачи и в нём необходимо зафиксировать состояние объекта во время передачи и показания соответствующих счётчиков (вода, электричество, газ).

2) Побочные расходы (оплата услуг арендодателя или третьего лица) — помимо оплаты аренды арендатор должен нести расходы, связанные с арендованным объектом (побочные расходы) только в случае, если об этом договорились. Поэтому все побочные расходы, такие как например, вода, электричество, газ отопление и т. д. необходимо описать в договоре в виде соглашения.

PS! Осуществление выплат в ремонтный фонд квартирного товарищества и платежей по кредиту не обязательно связано непосредственно с пользованием арендованной квартиры и эти расходы не должен нести арендатор, а их несёт сам арендодатель. Даже, если такое соглашение прописано в договоре, оно всё-таки является ничтожным, и арендатора имеется право требовать от арендодателя уже заплаченных платежей назад.

3) Сумма залога— арендодатель может требовать залог в размере аренды за три месяца, большей частью сумма залога запрашивается в размере суммы аренды за один месяц. Арендатор может выплачивать залог в течение трёх месяцев равными частями, причём первую часть необходимо заплатить после заключения договора аренды. Сумма залога подлежит возврату после окончания договора в случае. если у арендодателя отсутствуют требования к арендатору.

4) Длительность договора аренды — срочный или бессрочный. Срочный договор аренды завершается по истечении срока, если от него не отказались в чрезвычайном порядке. О прекращении бессрочного договора аренды обеим сторонам необходимо уведомить заранее, за три месяца.

5) Пользование услугами маклера — При сдаче в аренду жилого или коммерческого помещения можно пользоваться услугой маклера по недвижимости, который предположительно знает необходимое законодательство и сможет оформить необходимые документы) договор аренды, акт приёмки-передачи арендной площади).

6) Изучение информации об арендаторе — выясните, кто вместе с арендатором будет жить на арендной площади и по каким причинам. Изучите информацию об арендаторе и его супруге/сожителе и выясните их имена и личные коды (обязательно сообщите, что желаете изучить информацию о них). Спросите, чем они занимаются и где работают, изучите при необходимости и информацию о предприятиях с их участием, а также сделайте запросы в соответствующие базы данных (Ametlikud Teadaanded /Официальные извещения, äriregister/ коммерческий регистр, krediidiinfo /кредитная информация, поиск в google и facebook)

7) Прекращение действия договора аренды — при возврате арендуемого объекта арендодатель должен проверить состояние объекта и незамедлительно сообщить арендатору о недостатках объекта, за который арендатор несёт ответственность. Если арендодатель позже обнаружит недостаток объекта, который он при обычном осмотре обнаружить не смог, то он должен незамедлительно сообщить об этом арендатору. При неуведомлении о недостатке объекта он теряет права, вытекающие из этого недостатка.