Рассчитывающийся наличными лжемаклер может оставить Вас как без денег, так и без квартиры

Юрист HUGO.legal Мерике Роосилехт на страницах Кодустииль дает хороший обзор того, как распознать лжемаклеров и защитить себя от них. Редактировала Кристина Консап.

Лжемаклерами являются маклеры-самозванцы, которые бросаются в глаза своей некомпетентностью и жадностью

Поскольку деятельность маклеров по недвижимости в Эстонии не регулируется на законодательном уровне, посредничеством в сфере недвижимости может заниматься любой. «Создается впечатление, что это стало деятельностью, где надеются быстро обогатиться за счет собственников или арендаторов недвижимости. Эта деятельность обязательно должна регулироваться на законодательном уровне так, чтобы в качестве маклера по недвижимости могли действовать только аттестованные маклеры или лица, с соответствующей квалификацией в области недвижимости», подчеркнула юрист HUGO.legal Мерике Роосилехт.

Неправомочные договоры

Лжемаклеры составляют договоры, которые не соответствуют требованиям действующего законодательства. Так они составляют предварительные договоры купли-продажи в простой письменной форме и совершенно не знают того, что договоры купли-продажи, связанные с недвижимой вещью должны быть оформлены нотариально. В случае отрицания нотариальной формы, по словам Роосилехт, имеет место ничтожный договор, у которого изначально нет правовых последствий. При этом полученное на основании ничтожного договора подлежит возврату, исходя из положений о безосновательном обогащении.

«Зачастую лжемаклер не является ФЛ (FIE) и не обладает фирмой, в которой работает, но занимается деятельностью в качестве частного лица, которое ведет расчеты только наличными.  Для бронирования недвижимости они заключают с клиентами договор бронирования или протокол преддоговорных переговоров, в котором оговариваются все важные условия договора продажи. По существу, они являются предварительными договорами купли-продажи, которые являются ничтожными по причине ошибки в оформлении, поскольку не имеют нотариальной формы», разъяснила Роосилехт.

Страсть к наживе ближнего окружения

На рынке аренды квартир лжемаклерами часто являются приближенные собственника квартиры, желающие получить плату за посредничество. «Так они заключают договор аренды в качестве маклера от имени собственника и арендатору приходится оплачивать наличными маклеру или посреднику все платы в связи с объектом аренды, в том числе предоплату аренды, залог, плату за посредничество», объяснила Роосилехт. Правовые проблемы, по ее словам, возникают тогда, когда арендатор желает отказаться от договора аренды и арендодатель должен вернуть арендатору оплаченный залог и предоплату аренды. «Юридически в этом случае можно выставить требование к арендодателю о возврате необоснованно полученного, хотя эти деньги в действительности получил наличными маклер», отметила Роосилехт.

В ее практике были случаи, когда лжемаклер сдает в аренду квартиру, которая не принадлежит указанному в договоре аренды лицу, но вообще кому-то третьему, чьи данные в свою очередь арендатору неизвестны. «В таких случаях есть возможность предъявить лжемаклеру требование о возврате необоснованно полученного, но позже выяснится, что он официально совершенно не обеспечен. Может случиться, что лжемаклер не передаст собственнику недвижимости сумму, полученную наличными, и в результате клиент останется и без денег, и без желаемого объекта недвижимости», констатировала Роосилехт.

Лучше перестраховаться, чем сожалеть

Во избежание неприятностей Роосилехт рекомендует изучить происхождение маклера по недвижимости и убедиться в том, что он является членом Эстонской палаты маклеров по недвижимости. В последнем случае проверить данные маклера по недвижимости можно в регистре маклеров. «Маклер по недвижимости не должен быть непременно членом Палаты, но у маклера по недвижимости с хорошей репутацией обязательно есть фирма и своя контора для встреч с клиентами и заключения соответствующего договора поручения», сказала Роосилехт.

Данные маклера по недвижимости можно найти и погуглив, если знать его имя. Так можно узнать, работает ли маклер по недвижимости в фирме или имеет место доморощенный «специалист». Роосилехт рекомендует также изучить историю фирмы недвижимости и узнать в публичных источниках, есть ли право представительства для продажи конкретного объекта у маклера по недвижимости. «Также нельзя вносить платежи или оплату бронирования наличными, но предпочитать банковские переводы, которые следует выполнять на счет фирмы маклера или, еще лучше, оплачивать на депозитный счет нотариуса», наказывает она людям.

Первые признаки опасности, на основании которых можно распознать лжемаклера:

• Лжемаклер не действует от лица ФЛ (FIE) или фирмы, но в качестве частного лица
• У лжемаклера нет конторы, где можно встретиться с клиентом и заключить договоры.
• Лжемаклер не заключает договор поручительства.
• Лжемаклер рассчитывается наличными и не хочет вести расчеты через банк. Лжемаклер заключает договоры бронирования при бронировании квартир или иной недвижимости и хочет, чтобы все предоплаты, даже в больших суммах, были выплачены ему наличными.
• Лжемаклер заключает договор бронирования между маклером и покупателем, но его следует заключать между продавцом (собственником) и покупателем.
• У лжемаклера, как правило, нет визитной карточки с его контактными данными.