Даёт ли чрезвычайная ситуация право требовать снижения арендной платы?

Чрезвычайная ситуация в Эстонии продолжается больше месяца и очевидно, что привычный уклад жизни в ближайшее время не восстановится. Это означает, что многие люди не могут вернуться к работе, а стеснённые денежные обстоятельства не позволяют выполнять принятые обязательства. Имеют ли право столкнувшиеся с трудностями люди требовать снижения суммы арендной платы на основании чрезвычайной ситуации? Какие права есть у арендаторов коммерческих площадей для неуплаты или уменьшения арендной платы? Разъясняет юрист HUGO.legal Мерике Роозилехт.

Комментарий Мерике Роозилехт, юриста платформы юридической помощи HUGO.legal:

Отношения арендодателя и арендатора в рамках договора аренды регулирует Обязательственно-правовой закон (VÕS). Этот закон не предусматривает прямо возможности для снижения арендной платы в чрезвычайной ситуации. Скорее, это вопрос соглашения между сторонами договора.

Обязательственно-правовой закон не предусматривает напрямую возможности уменьшения арендной платы в связи с обстоятельствами непреодолимой силы. Согласно ч.1 Ст. 103 VÕS нарушение обязательства считается оправданным, если должник нарушил обязательство в результате действия непреодолимой силы. Как правило, непреодолимой силой считаются в первую очередь обстоятельства, которые находятся вне контроля стороны договора (напр., природная катастрофа, забастовка, изменения в законодательстве, война и т.п.).

Необходимо смотреть, что говорится о проявлении непреодолимой силы в заключённом договоре аренды. Часто в договоре аренды есть оговорка, что невыполнение обязательств по договору или задержка их выполнения не считается нарушением договора, если их причиной послужили обстоятельства непреодолимой силы (force majeure). Если же в договоре не установлено проявление непреодолимой силы, то следует исходить из Ст.103 VÕS. Если действие непреодолимой силы является временным, то нарушение обязательств является оправданным только в период времени, когда непреодолимая сила препятствовала выполнению обязательства.

На сегодня отсутствует судебная практика на предмет того, что пандемия рассматривается как непреодолимая сила, и что освобождает должника от выполнения обязательства. Кроме того, в отношениях аренды следует учесть, что согласно существовавшей до сих пор судебной практике, нарушение денежных обязательств не может быть оправдано. Согласно Ст.105 VÕS, если должник нарушил обязательство, то кредитор, вне зависимости от того, отвечает ли должник за нарушение обязательства или нет, имеет право отказаться от выполнения своего обязательства, отказаться от договора или аннулировать договор, но также может снизить цену.

Поэтому, если арендатор хочет сослаться на непреодолимую силу, то он должен немедленно сообщить об этом арендодателю, и тогда уже арендодатель может принять решение. Исходя из принципа разумности, с учётом чрезвычайной ситуации по причине пандемии, арендодателю имеет смысл снизить арендную плату на период чрезвычайной ситуации. Обе стороны должны исходить из принципа добросовестности и не злоупотреблять своими правами в этой ситуации. Я рекомендую сторонам по возможности продолжать аренду и пережить особую ситуацию, идя, в пределах разумного, друг другу навстречу. Арендодатель должен учитывать, что в этой ситуации ему затруднительно найти нового арендатора на равноценную арендную плату. В случае расторжения договора аренды домовладелец может понести больший ущерб, чем пойдя на снижение платы, так как в случае расторжения договора он должен начать оплачивать вспомогательные расходы и искать нового арендатора.

Арендаторы коммерческих площадей, у которых пользование арендной площадью по договору невозможно по причине введённых ограничений, в случае снижения арендной платы могут ссылаться на п.4 Ст.278 VÕS, где сказано, что арендатор может требовать снижения арендной платы согласно Ст.296 VÕS, если возникли препятствия договорному использованию вещи. Если договорное использование вещи частично или полностью исключено из-за установленных ограничений, то Ст. 296 (1) VÕS дает арендатору возможность отказаться платить арендную плату или потребовать уменьшения арендной платы на время чрезвычайной ситуации. Однако по делу № 3-2-1-179-15 п.19 Государственный суд занял позицию, что Ст.296 (1) VÕS не применяется в ситуации, когда арендатор аннулировал договор аренды и прекращает владение и использование арендуемого помещения. В таком случае должны соблюдаться положения Ст.296 (3) VÕS – имеет место время, когда арендатор не мог пользоваться вещью по не зависящим от него причинам, и арендатор должен также платить арендную плату за то время. Если использование вещи не затрудняется из-за пандемии и ограничения не влияют на её использование, арендатор не лишается возможности использовать арендуемое помещение и не имеет права требовать снижения арендной платы или отказываться от её оплаты.

В заключение: 

• Арендатор частного пространства не имеет права отказаться от оплаты аренды в связи с чрезвычайной ситуацией, поскольку это не мешает ему или ей использовать арендуемое пространство. Арендатор может потребовать снижения арендной платы за период чрезвычайной ситуации, если это оправдано и достигнута договоренность с арендодателем. Обязательственно-правовой закон прямо не предусматривает возможности снижения арендной платы в связи с форс-мажорными обстоятельствами.
• Важно понять друг друга и прийти к соглашению – уменьшение арендной платы является желанием арендодателя пойти навстречу и отвечает интересам обеих сторон.
• Арендаторы коммерческих помещений могут отказаться или потребовать снижения арендной платы, если договорное использование вещи частично или полностью исключено из-за установленных ограничений.