Что следует знать квартирному собственнику о квартирных товариществах?

Юристам OÜ HUGO приходится часто консультировать членов квартирных товариществ. Юрист Мерике Роозилехт сделала обзор главных проблем, существующих в квартирных товариществах, и представила список того, что надо знать квартирным собственникам в первую очередь.

1)   В чём состоят главные проблемы товариществ? Как они влияют на жизнь и быт своих членов?

В квартирных товариществах возникают споры в связи с управлением совместных вещей, в первую очередь, с вещами, которые находятся в долевой собственности. В качестве одной из специфических форм долевой и совместной собственности существует квартирная собственность, правовые нормы относительно которой прописаны в Законе о квартирной собственности и квартирных товариществах, действующем с 01.01.2018 г. Этот закон регулирует также отношения собственности между проживающими в жилых домах собственниками квартир. На этой почве возникают споры в связи с управлением совместными вещами. Непонятна грань между сферой ответственности квартирного товарищества и сферой, где отвечают квартирные собственники. Не выполняется положение, по которому закон предусматривает необходимость договорённости собственников квартир и большинство голосов собственников на общем собрании, не принимается должным образом план хозяйственной деятельности и не утверждается годовой отчёт. Также люди не знают границ ответственности приобретателя по обязательствам предыдущего собственника квартиры, приобретенной на аукционе, если обязательства были взысканы. Неизвестно, кто должен отвечать за недостатки системы отопления или причинённый третьему лицу ущерб; также, какая ставка пени применяется в случае просрочки с уплатой хозяйственных расходов и порядок поступлений в случае недостаточных платежей; какова ответственность члена правления. Случается, что от квартирных собственников требуют несения расходов, не утверждённых большинством голосов на общем собрании.

Если в товариществе не умеют разделять ответственность товарищества и квартирных собственников, это выливается в губительные последствия, в первую очередь, для квартирных собственников, которые не знают о своих обоснованных правах и обязанностях, а также о праве требования.

2)   О каких правах должен знать квартирный собственник (член КТ)?

—       На общем собрании квартирных собственников можно поставить на голосование и принять решения только по тем вопросам, которые указаны в повестке дня. Если в повестке дня стоит изменение устава, утверждение хозяйственного плана или годового отчёта, то перед тем, как вынести вопрос на голосование, квартирный собственник должен с ними ознакомиться. Материалы необходимо послать на адрес электронной почты собственника квартиры, при его отсутствии следует отметить порядок ознакомления с документами в объявлении об общем собрании;

—       Квартирным товариществом может руководить и представлять управляющий (фирма по обслуживанию недвижимости) или правление. Если управляющий причинил ущерб в результате нарушения своих обязанностей, и товарищество не может удовлетворить свои требования за счёт управляющего, то отвечает также то лицо, которое являлось членом правления во время нанесения ущерба. Срок давности по требованиям составляет 5 лет;

—       Решение общего собрания можно оспорить в течение 60 дней со дня принятия решения;

—       Несение расходов, необходимых для сохранения предмета, который находится в долевой собственности, может происходить только на основании действующего хозяйственного плана, утверждённого большинством голосов общего собрания квартирных собственников. Если к началу хозяйственного года нет утверждённого плана деятельности, старый хозяйственный план продолжает действовать до утверждения нового плана;

—       При просрочке уплаты хозяйственных расходов КТ может потребовать пеню в размере, предусмотренном обязательственно-правовым законом. Сейчас она составляет 0,02% в день (вместо прежних 0,07%, действует с 01.01.2018);

—       При отчуждении квартирной собственности ответственность нового собственника за неуплаченные прежним собственником хозяйственные расходы и коммунальные платежи ограничена стоимостью квартиры (так, если квартира приобретена на аукционе по цене 2500 евро и долг прежнего собственника составляет 7500 евро, то с нового собственника нельзя востребовать в счёт задолженности сумму, превышающую 2500 евро);

—       Несущие конструкции дома, крыши, перекрытия, наружные окна, центральное отопление, подъезды, участок земли под домом находятся в долевой собственности всех квартирных собственников, и в качестве долевой собственности принадлежат всем квартирным собственникам согласно размеру общей площади их квартир;

—       Согласно Ст.32 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах общее собрание квартирных собственников может ходатайствовать об отчуждении квартирной собственности на аукционе, если квартирный собственник неоднократно не выполнял свою обязанность (напр. в течение 6 месяцев просрочил уплату хозяйственных расходов свыше 3 месяцев; своей деятельностью значительно мешает другим квартирным собственникам реализовать их право собственности на квартиру);

—       В сферу ответственности управляющего домом квартирного товарищества или управляющей фирмы может, в числе прочего, входить его бездеятельность, в т.ч. невыполнение контроля исправности технических систем или организации ремонтных работы (позиция Государственного суда в гражданском деле nr 3-2-1-.6-17, п.11 резолюции);

—       Если квартирное товарищество или квартирный собственник не определили, в каком порядке считаются поступившими платежи, сделанные квартирным собственником, то в первую очередь считаются выполненными обязанность, которая стала востребованной (задолженность), затем пени и, наконец, основное обязательство (коммунальные услуги, подлежащие уплате по счёту текущего месяца и т.п.), исходя из ч.6 ст.88 Обязательственно-правового закона (решение Государственного суда в гражданском деле nr 3-2-1-174-11 п. 12);

—       Если, возникнет ущерб здоровья для третьего лица по причине необеспечения профилактики обледенения на территории КТ, то за этот ущерб отвечают все квартирные собственники солидарно (в таком случае, иск можно выставить против всех собственников квартир, а не против квартирного товарищества);

—       Если жилой дом (в котором есть товарищество) реконструировано с несоблюдением строительных требований (отсутствует строительный проект или разрешение/извещение на строительство), то можно сделать предписание с целью приведения строительства в соответствие с требованиями и применить принудительные деньги в отношении всех квартирных собственников, а не квартирного товарищества);

—       Если происходит отчуждение идеальной доли (напр., отчуждение мансардного этажа) и строительная реорганизация предмета долевой собственности (перестройка квартир мансардного этажа), то на это необходимо нотариально заверенное согласие всех квартирных собственников.

3)   Несколько примеров из юридической практики:

1.     Не имеющий полномочий член правления (срок полномочий закончился) единолично решил изменить целевое назначение сарая и террасы, находящихся во владении всех квартирных собственников, и заказал строительный проект для создания коммерческих площадей, заранее не известив об этом квартирных собственников, без учёта того, что для отчуждения идеальной доли необходимо нотариальное согласие всех квартирных собственников;

2.      В случае недостаточных платежей квартирным собственником управляющий в первую очередь зачёл поступление пени, в силу чего задолженность не стала меньше. Квартирный собственник и квартирное товарищество не установили, в каком порядке платежи считаются поступившими;

3.     КТ сделало предписание одному квартирному собственнику восстановить когда-то разрушенный фундамент дымовой трубы. Ни нынешний, ни прежний собственник не могут отвечать за когда-то сделанную перестройку, и такие необходимые работы по реконструкции нужно проводить за счёт всех квартирных собственников;

4.     На выставленных квартирным собственникам счетах ставка пени не соответствует закону, вступившему в силу 01.01.2018 г.;

5.     Планы хозяйственной деятельности либо отсутствуют, либо не утверждены общим собранием квартирных собственников;

6.     Член квартирного товарищества единолично, не имея на то полномочий, решил выполнить проектные работы для жилого дома и взял на товарищество обязательства, в отношении которых отсутствуют соответствующие решения общего собрания;

7.     Годовые отчёты представлены без решения общего собрания и мнения ревизионной комиссии.