9 памяток юриста арендатору

В конце лета и начале осени значительно возрастает спрос на арендные площади, так как начинается учебный год и студенты ищут в городе квартиры. Опыт OÜ HUGO показывает, что большинство споров по аренде начинаются из-за отсутствия договоров и незафиксированных договорённостей, а также арендаторы зачастую не знают своих прав — например, того, что выплаты по кредиту и ремонтный фонд должен платить арендодатель. Юрист OÜ HUGO приводит наиболее существенные моменты, которые все арендаторы должны знать.

Процесс аренды начинается с поиска арендной площади, соответствующей необходимости. Часто предпочитают так. наз. предложение напрямую от собственника, так как в этом случае не нужно платить плату маклеру, что, в свою очередь, означает экономию суммы аренды до одного месяца. Если подходящая квартира найдена, то начинаются переговоры и после этого подписывается договор аренды — документ, являющийся самой важной частью в этом процессе.

По словам юриста OÜ HUGO Мерике Роозилехт, споры об аренде большей частью начинаются из-за отсутствия арендного договора или из-за несовершенства его составления, а также можно избежать множества споров путём составления акта приёмки-передачи. «Рекомендую при взятии в аренду жилого помещения обязательно принять арендуемое жилое помещение на основании письменного двустороннего акта приёмки-передачи, в котором двумя сторонами фиксируется состояние арендуемого объекта во время передачи. Необходимо также зафиксировать в акте показатели соответствующих счётчиков — показатель электричества, газа и воды. Это поможет в будущем избежать споров между арендатором и арендодателем, особенно о том, что касается состояния арендуемого объекта. Стоит зафиксировать, какие вещи арендодатель передаёт арендатору в использование и в каком состоянии находятся передаваемые вещи. Все недостатки, которые замечает арендатор на объекте аренды и при принятии находящихся там вещей, во избежание дальнейших споров необходимо сразу зафиксировать в акте», — отметила Роозилехт.

Арендатору важно знать:

1)         Договор — обязательно заключать письменно и фиксировать все договорённости. В договоре необходимо написать дату оплаты аренды, способ оплаты аренды (наличными, перечислением), а также размер аренды в виде суммы.
Если оплата аренды производится наличными, то при каждой оплате следует у арендодателя брать подтверждение об оплате аренды. Подтверждение можно указать в договоре, имеющемся на руках у арендатора, где арендодатель своей подписью подтверждает три вещи: 1) оплачено 2) дату оплаты 3) уплаченную сумму.

2)         Побочные расходы (плата за услуги арендодателя или третьего лица) — арендатор должен нести расходы, связанные с арендуемой вещью только в случае, если об этом договорились. Арендодетель должен по требованию арендатора дать ему возможность ознакомиться с документами, подтверждающими побочные расходы.

3)          Сумма залога — арендодатель может потребовать сумму залога в течение трёх месяцев в равных частях, причём первую часть необходимо заплатить после заключения договора аренды. Сумму залога арендодатель должен депонировать в кредитном учреждении отдельно от своих средств и под процентной ставкой не менее средней местной. Интресс принадлежит арендатору и увеличивает сумму залога.

4)         Срок действия договора аренды — Срочный или бессрочный договор. Срочный договор аренды завершается по истечении срока, если от него не отказались в чрезвычайном порядке. О завершении бессрочного договора обе стороны должны предупредить за три месяца.

5)         Произведение платы в ремонтный фонд многоквартирного дома и выплат по кредиту не обязательно непосредственно связаны с использованием арендуемой квартиры, и эти расходы должен нести не арендатор, а арендодатель. Даже если такое соглашение зафиксировано в договоре, оно всё-таки ничтожно и арендатор имеет право потребовать назад от арендодателя уже уплаченные платежи.

6)         Неустойка в договоре — соглашение, по которому арендатор жилого помещения при нарушении договора обязан заплатить неустойку, является ничтожным.

7)         Через маклера или напрямую от собственника — если объект аренды найден через предложение маклера и при его посредничестве, то маклер вправе потребовать от арендатора посредническую плату в размере до одного месяца. Нахождение арендной площади при посредничестве маклера для арендатора, конечно же, более затратно, но гарантирует корректность договора аренды.

8)         Посредническая плата — при заключения договора аренды можно требовать посредническую плату в размере 1-го месяца только в случае, если посредником является маклер по недвижимости. Сам собственник не имеет права требовать посредническую плату.

9)         Возмещение расходов арендатору — если при завершении договора аренды выяснится, что стоимость вещи вследствии улучшений и изменений, сделанных с согласия арендодателя, значительно повысилась, то арендатор может потребовать за это разумного возмещения. В случае улучшения арендной площади произведённые затраты необъодимо сразу согласовать с арендодателем и зафиксировать письменно. Можно договориться о том, что будет произведён взаимозачёт совершённых затрат.